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La actual tensión del mercado residencial no puede explicarse solo por variables económicas. Así lo señala Tecnotramit, compañía especializada en servicios a empresas inmobiliarias y entidades financieras en España y Portugal, que apunta a la convivencia entre falta de oferta y dinámicas conductuales que distorsionan decisiones y expectativas de compradores e inversores.
Según la firma, sesgos como el anclaje, el FOMO, miedo a quedarse fuera, o la imitación social incrementan la ansiedad de acceso a la vivienda y aceleran operaciones, incluso en contextos donde algunos indicadores comienzan a mostrar señales de mejora. Estas dinámicas, advierte, añaden presión a un mercado ya tensionado por la escasez estructural.
“Los precios no solo responden a oferta y demanda: también a emociones, expectativas colectivas e incentivos mal diseñados”, explica Vicenç Hernández Reche, economista, doctor en Psicología Económica y CEO de Tecnotramit. En este escenario, el directivo alerta de la “trampa del corto plazo”, en la que la urgencia política conduce a medidas visibles pero con efectos contraproducentes a medio y largo plazo.
Desde la compañía se insiste en la necesidad de combinar ayudas inmediatas con una planificación estable que incremente la capacidad productiva del sistema residencial. Entre los factores clave, Hernández Reche destaca la disponibilidad de suelo, la seguridad jurídica, la colaboración público-privada y la estabilidad normativa. “El gran desafío es que la vivienda exige políticas de ciclo largo en entornos electorales de ciclo corto”, subraya.
Para Tecnotramit, la insuficiente producción de vivienda sigue siendo el principal cuello de botella del mercado. El aumento de costes, la escasez de mano de obra, la rigidez administrativa y los cambios normativos ralentizan el desarrollo de nuevos proyectos. A ello se suma la resistencia social a nuevas promociones y la fragmentación institucional, que dificulta la coordinación entre administraciones. Como respuesta, la firma propone agilizar licencias, profesionalizar la gestión urbanística, estabilizar el marco regulatorio y liberar suelo de forma planificada. “Sin una acción integral y medible, la oferta nunca alcanzará el ritmo que exige la demanda”, afirma el CEO.
La estabilidad normativa es, además, un elemento clave para atraer inversión. Hernández Reche recuerda que los inversores no rehúyen el riesgo, sino la incertidumbre no cuantificable, y reclama marcos fiscales previsibles, transparencia y reglas claras. Esta estabilidad, sostiene, reduce la prima de riesgo y favorece la entrada de capital internacional. En paralelo, identifica oportunidades en el build-to-rent, la rehabilitación energética y en mercados regionales en expansión, donde la demanda internacional mantiene un papel relevante.
De cara al futuro, Tecnotramit identifica tres variables decisivas para un mercado residencial más equilibrado: regulación estable y coordinada, mayor capacidad productiva y diversificación de la oferta, y un uso intensivo de datos y tecnología que reduzca la volatilidad emocional del mercado. La digitalización, el PropTech y nuevas vías de financiación, como el private credit o la tokenización, contribuirán, según la firma, a un sector más eficiente y previsible. “Un mercado basado en información fiable y reglas claras es más accesible y resiliente”, concluye Hernández Reche.
