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El último informe de Metrovacesa R3search pone de relieve que el mercado residencial español no responde a una única lógica nacional, sino a un conjunto de realidades diferenciadas en función de la edad del comprador, su capacidad patrimonial y de renta y la localización geográfica. Esta fragmentación obliga a analizar los datos más allá de la media nacional para comprender las dinámicas reales de acceso a la vivienda.
Déficit estructural y tensiones territoriales desiguales
El análisis constata que la demanda estructural de vivienda continúa superando de forma recurrente la capacidad de producción. En el último año se formaron 219.666 nuevos hogares, frente a 127.830 visados de obra nueva, lo que ha generado un déficit acumulado superior a 500.000 viviendas, según datos del Banco de España.
Este desequilibrio se concentra en los territorios con mayor dinamismo demográfico y económico, donde la presión de la demanda no es homogénea. Las grandes áreas urbanas, la costa mediterránea y los archipiélagos registran los mayores niveles de tensión, impulsados por un mercado de reposición muy activo y por flujos migratorios sostenidos que elevan la demanda muy por encima de la oferta disponible.
En estos mercados, la escasez de suelo finalista y los ritmos limitados de producción intensifican las dificultades de acceso, especialmente para los menores de 45 años, que dependen en mayor medida del crédito frente a quienes ya disponen de patrimonio inmobiliario.
Interior más estable y brecha de accesibilidad
En contraste, buena parte del interior peninsular mantiene mercados más equilibrados, con precios contenidos, oferta suficiente y niveles de accesibilidad más favorables. Esta brecha territorial explica que la evolución de precios y las dificultades de acceso a la vivienda no se produzcan de forma uniforme entre provincias.
Actividad elevada sin señales de sobrecalentamiento
Pese a las tensiones localizadas, los indicadores agregados no muestran señales de riesgo financiero. La actividad se sitúa en 1,42 compraventas por cada 100 habitantes, un nivel inferior a los máximos del ciclo 2004–2008, 1,74, y muy por encima de los mínimos registrados en 2013, 0,66.
El acceso a la financiación se mantiene estable. En torno al 70% de las operaciones se realizan con hipoteca, un porcentaje que apenas ha variado en la última década. Aunque el crédito crece, +24,9%, lo hace en línea con el aumento de las compraventas y bajo criterios de solvencia estrictos.
Según el informe, el incremento de precios, +15,7% interanual y +46,9% respecto a 2019, datos del INE, responde a factores estructurales como la creación de hogares, la llegada de más de 642.000 nuevos residentes netos y la insuficiencia de oferta en las provincias más dinámicas, y no a una expansión crediticia.
Provincias emergentes y expansión de la demanda
El análisis identifica además una recuperación reciente en provincias como Guadalajara, Toledo, Tarragona, Castellón o Murcia, que registran aumentos relevantes tanto en precios como en transacciones. Esta evolución responde a un fenómeno de expansión territorial de la demanda, en el que los compradores se desplazan hacia áreas colindantes cuando los mercados centrales, como Madrid, Barcelona o Valencia, agotan la oferta a precios accesibles.
Este patrón de crecimiento progresivo está redefiniendo el mapa residencial español y anticipa dinámicas que, según el informe, tendrán continuidad en los próximos años.
