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El mercado residencial español ha registrado un incremento significativo en el segundo trimestre de 2025. La subida de precios responde a varios factores: un nivel de transacciones no visto desde 2008, la fortaleza del empleo, la recuperación del poder adquisitivo de los hogares gracias a la moderación de la inflación y una leve contención en el coste de la financiación hipotecaria.
Según las tasaciones de Tinsa by Accumin, el precio de la vivienda nueva y usada aumentó un 2,6% trimestral, situando el crecimiento interanual en un 9,8%, 7,7 puntos por encima de la inflación.
Madrid, Islas y zonas costeras lideran el encarecimiento
Los mayores incrementos interanuales, superiores al 10%, se registraron en Madrid, las Islas Baleares y Canarias, y zonas de las costas mediterránea y norte, como Málaga, Valencia, Alicante, Cantabria y Asturias. También se observan subidas del 7% al 10% en provincias del entorno de Madrid, como Toledo, Segovia, Guadalajara y Ávila, impulsadas principalmente por sus capitales.
Oferta insuficiente y presión de la demanda
El desequilibrio entre la oferta limitada y una demanda sostenida ha acelerado la subida de precios respecto al trimestre anterior. Aunque los visados de obra aumentaron un 19,4% interanual en el primer trimestre, el parque de viviendas terminadas cayó un 7,9%, reflejando los efectos rezagados de la crisis de suministros y mano de obra derivada de la pandemia.
Sin señales de riesgo hipotecario grave
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, señala que no se detectan signos preocupantes en el mercado hipotecario. El porcentaje de préstamos con una financiación superior al 80% del valor del activo fue del 10,9%, una cifra superior al 6,7% del año anterior, pero por debajo del 16% observado entre 2004 y 2007.
Esfuerzo de compra: estable pero tensionado en algunas zonas
La tasa de esfuerzo media nacional se mantiene en el 34%, un nivel considerado razonable. No obstante, en provincias como Málaga (57,7%), Baleares, Madrid y Cádiz, el esfuerzo supera el 40% de la renta disponible.
Evolución por comunidades autónomas
Cuatro comunidades autónomas han superado el 10% de crecimiento interanual en el segundo trimestre: Madrid, Baleares, Cantabria y Asturias. Otras cuatro se sitúan entre el 9% y el 10%: Comunidad Valenciana, Canarias, Andalucía y Cataluña. Las caídas de precio son residuales, limitándose a Ceuta (-0,5%).
En cuanto a la evolución trimestral, 12 comunidades presentan subidas entre el 2% y el 4,7%, lideradas por Cantabria, seguida de Madrid, Asturias y Baleares.
Baleares y Madrid alcanzan valores máximos en la serie histórica en términos nominales, aunque aún por debajo en valores reales descontando la inflación (-9% y -24%, respectivamente).
Dinámica provincial
El encarecimiento es generalizado, especialmente en las provincias litorales y en los polos de empleo. La provincia de Madrid registra un alza del 16,1% interanual y del 4,4% trimestral, el doble que en la provincia de Barcelona (+8,1% interanual y +2,3% trimestral).
Las subidas más destacadas se localizan en Madrid (16,1%), Baleares (14,4%), Santa Cruz de Tenerife (14,2%), Cantabria (14,1%), Málaga (13,5%), Asturias (11,6%), Valencia, Toledo y Alicante (10,5%).
En el extremo contrario, las provincias de Córdoba (-1,3%) y Zamora (-0,8%) presentan descensos interanuales leves.
En 24 provincias, el precio medio aumentó por encima del 2% respecto al trimestre anterior, con máximos en Santa Cruz de Tenerife, Cantabria, Madrid, Granada, Asturias y Toledo (superiores al 4%).
Capitales: Madrid y Palma, a la cabeza
El encarecimiento es especialmente acusado en las grandes capitales. Madrid lidera el crecimiento interanual con un +16,1%, seguida de Valencia, Palma, Santander, Sevilla, Oviedo, Alicante y Málaga, todas por encima del 10%. Un total de 34 capitales superan el 5% interanual, frente a las 28 del trimestre anterior.
Las capitales de Sevilla, Santander, Granada, Ciudad Real y Palma destacan por sus subidas trimestrales, todas por encima del 4%.
En cuanto a precios absolutos, San Sebastián sigue siendo la capital más cara (4.516 €/m2), seguida por Madrid (4.457 €/m2) y Barcelona (4.116 €/m2). Les siguen Palma, Bilbao, Málaga, Cádiz, Valencia y Sevilla. En el otro extremo, Zamora (1.149 €/m2), Ciudad Real (1.187 €/m2) y Lugo (1.209 €/m2) registran los precios más bajos.
Municipios relevantes y distritos urbanos
En municipios de alta actividad no capitales de provincia, destacan incrementos en Benidorm (+19,6%), Marbella (+17,2%), Vélez-Málaga (14,7%) y La Laguna (13,3%).
A nivel distrital, los mayores aumentos interanuales se concentran en Valencia, Málaga y Madrid, con Patraix, Jesús y Rascaña superando el 20% en la capital valenciana. Los distritos más caros siguen localizados en Madrid y Barcelona, con precios superiores a los 5.000 €/m2 en Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro, Retiro, Arganzuela, Moncloa y Sarrià-Sant Gervasi.
Indicadores financieros y de accesibilidad
- Tasa de esfuerzo teórica: 34,1% (vs. 34,9% en el trimestre anterior).
- Hipoteca media: 149.733 €.
- Cuota mensual: 757 €.
- Transacciones sobre parque: 27,4 por cada 1.000 viviendas (42,2 en Alicante).
- Visados de obra nueva: 5,0 por cada 1.000 viviendas (13,9 en Sevilla).
A nivel municipal, las capitales con mayor esfuerzo teórico son Cádiz (58,3%), Madrid (54,9%), Málaga (54,6%), Barcelona (54,1%) y San Sebastián (53,9%), seguidas por Sevilla, Granada, Salamanca, Valencia, Palma, Santander y Pamplona con ratios entre el 40% y 50%.
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