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El Colegio de Registradores de España ha emitido un comunicado para desmentir las declaraciones publicadas recientemente por un notario, quien afirmaba que las operaciones de opción de compra formalizadas en escritura pública son legales, admitidas en derecho y válidas para su inscripción registral. Según la corporación, estas afirmaciones no se ajustan a la realidad jurídica ni registral, ya que los Registradores de la Propiedad realizan un control previo de legalidad que impide su inscripción cuando no cumplen las garantías exigidas por la ley.
El Colegio precisa que, en la actualidad, la inscripción de operaciones de opción de compra estandarizadas se deniega sistemáticamente, al considerarse que encubren instrumentos de garantía de obligaciones financieras. En estos casos, advierte la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, las garantías legales de protección del deudor en caso de ejecución —que pueden implicar incluso el lanzamiento de la vivienda habitual— “brillan por su ausencia”.
Esta posición se ha consolidado tras numerosas calificaciones registrales denegatorias, sustentadas en defectos como dejar el cumplimiento contractual al arbitrio del prestamista. Los recursos interpuestos contra dichas calificaciones han sido, en su mayoría, confirmados por la Dirección General, que ha refrendado el criterio de los registradores.
El Colegio subraya que se trata de operaciones de financiación extrabancaria con garantía real en las que no se cumplen las exigencias legales en materia de información precontractual, evaluación de solvencia, transparencia de las condiciones financieras, equilibrio entre las partes, tasación oficial del bien dado en garantía ni un procedimiento reglado de ejecución. Además, podrían contravenir la prohibición legal de pacto comisorio.
Finalmente, los registradores insisten en que estos documentos no pueden beneficiarse de la protección del Registro de la Propiedad, y que es precisamente la calificación registral la que garantiza que no accedan al registro operaciones carentes de la legalidad exigible.
