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En este contexto, la imputación de costes se articula bajo tres pilares: el marco normativo vigente (LAU y Código Civil), la naturaleza técnica del desperfecto y el rigor del análisis pericial que identifique su causa raíz. Como criterio general, el propietario debe mantener la vivienda habitable y el inquilino debe usarla con responsabilidad.
Propietario e inquilino: reparto básico
El reparto de costes también puede incluir la discusión sobre quién paga el IBI en un alquiler. El IBI es un impuesto vinculado a la titularidad del inmueble, por lo que, como regla general, corresponde al propietario. Aun así, el contrato puede prever que el inquilino asuma determinados gastos, siempre que el pacto sea claro y se ajuste a la normativa aplicable.
Centrémonos ahora en las reparaciones. De forma general, el propietario se encarga de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El inquilino, por su parte, se hace cargo de pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario y de los daños causados por negligencia, descuido o uso inadecuado.
Para los arquitectos y constructores, la cuestión relevante consiste en determinar si el daño responde a:
- Defectos constructivos o de ejecución.
- Falta de mantenimiento preventivo.
- Envejecimiento natural de los materiales.
- Uso inadecuado o sobrecarga funcional.
Averías en electrodomésticos
Si se avería un electrodoméstico, ¿quién debe pagarlo? La primera clave es determinar si el aparato venía con la vivienda o si es propiedad del inquilino.
En intervenciones de reforma o rehabilitación, es recomendable dejar debidamente documentadas la preinstalación eléctrica, la potencia prevista y el cumplimiento del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, ya que una sobrecarga o una instalación deficiente pueden trasladar la responsabilidad más allá del mero desgaste del aparato.
Si el electrodoméstico venía con la vivienda, hay que diferenciar entre avería por desgaste y daño por mal uso. En caso de reclamación, puede resultar determinante un informe técnico que acredite si la causa del fallo es de naturaleza mecánica (uso indebido), eléctrica (instalación defectuosa) o estructural (vibraciones, nivelación incorrecta del soporte, etc.).
Para evitar discusiones, conviene contar con un inventario inicial, fotos y, cuando se produzca la avería, comunicarla por escrito lo antes posible. La trazabilidad documental (acta de entrega, memoria de calidades y certificaciones de instalación) resulta fundamental para delimitar responsabilidades con precisión.
Tuberías y grifos que gotean
Una tubería que gotea puede ser una pequeña incidencia o el síntoma de un problema estructural. La diferencia esencial radica en determinar si el origen se encuentra en un elemento fácilmente sustituible (latiguillos, juntas o cartuchos) o en la red empotrada, donde podrían concurrir defectos de ejecución, soldaduras deficientes o empleo de materiales inadecuados.
Si el goteo proviene de una instalación envejecida, de una tubería empotrada, de corrosión generalizada o de defectos previos, lo habitual es que pague el propietario. No obstante, si el daño deriva de presiones inadecuadas, de golpes de ariete no previstos en el proyecto o de incumplimientos normativos en la instalación inicial, podrían existir responsabilidades técnicas que trasciendan la mera relación arrendaticia.
Filtraciones y humedades
Si entra agua por la fachada, la cubierta, las terrazas comunitarias o una bajante general, lo habitual es que la responsabilidad recaiga en el propietario. Desde el punto de vista constructivo, es fundamental determinar si la patología obedece a un fallo de impermeabilización, a una ejecución incorrecta de los encuentros, a la ausencia de juntas de dilatación o a deficiencias en el sistema de evacuación de aguas.
Si la filtración viene de una impermeabilización deficiente o de un defecto constructivo, el inquilino no debería asumir ese coste. En estos casos, puede activarse la responsabilidad de los agentes de la edificación cuando el daño se produce dentro de los plazos legales y afecta a la habitabilidad o a la estanqueidad del inmueble.
Distinto es el caso en que la humedad se deba a una ventilación insuficiente o a un uso que incremente la condensación sin adoptar medidas razonables. En este punto, el análisis higrotérmico resulta esencial para diferenciar las condensaciones superficiales originadas por un puente térmico (posible deficiencia constructiva) de aquellas derivadas exclusivamente del uso.
Cuando hay daños a terceros (por ejemplo, al vecino de abajo), la rapidez al comunicar el siniestro y disponer de un seguro adecuado suelen marcar cómo se gestiona el incidente y quién acaba asumiendo el coste. Estos supuestos suelen implicar la elaboración de informes periciales, la valoración técnica de los daños y, en ocasiones, la participación en procedimientos de reclamación o mediación.
Seguros de hogar para alquiler
Existen seguros de hogar específicos para alquiler, tanto para inquilinos como para propietarios. En el ámbito de la gestión de riesgos en edificación, es imperativo analizar la convergencia entre estas pólizas y las responsabilidades técnicas decenales o civiles derivadas de la construcción o rehabilitación del inmueble.
El hecho de contar con seguro no modifica automáticamente quién debe pagar conforme a la ley o al contrato, pero sí puede agilizar la gestión del siniestro y el abono inicial. No obstante, la aseguradora puede ejercer el derecho de repetición frente a los agentes responsables si se acredita la existencia de un defecto constructivo o de un incumplimiento normativo.
En resumen, determinar quién paga los daños en una casa arrendada depende del origen de la avería, de lo que establezca el contrato y de la normativa aplicable. Para los arquitectos y constructores, la clave reside en identificar con precisión la causa técnica del daño, documentar adecuadamente el proceso constructivo y prever, desde la fase de proyecto y ejecución, soluciones que minimicen futuras controversias en el ámbito arrendaticio.
