Las grandes ciudades españolas acentúan la brecha de precios de vivienda entre distritos

El mercado residencial urbano español presenta una marcada disparidad de precios entre distritos, incluso dentro de una misma ciudad. Según un análisis de pisos.com que abarca 116 distritos de nueve urbes —Madrid, Barcelona, Palma, Bilbao, Málaga, Valencia, Sevilla, Alicante y Zaragoza—, el panorama es altamente heterogéneo, con Madrid concentrando los valores más elevados del país.

Madrid domina el ranking de los distritos más caros

Los diez distritos con el precio medio por metro cuadrado más alto son:

1. Retiro (Madrid) – 9.827 €/m²
2. Chamberí (Madrid) – 8.744 €/m²
3. Salamanca (Madrid) – 8.425 €/m²
4. Centro (Madrid) – 7.667 €/m²
5. Chamartín (Madrid) – 7.540 €/m²
6. Eixample (Barcelona) – 6.638 €/m²
7. Sarrià-Sant Gervasi (Barcelona) – 6.549 €/m²
8. Les Corts (Barcelona) – 6.306 €/m²
9. Ponent (Palma) – 6.152 €/m²
10. Centre (Palma) – 5.754 €/m²

La hegemonía madrileña es clara, con cinco distritos por encima de los 7.500 €/m². Le siguen Barcelona, con tres, y Palma, con dos, confirmando la fortaleza del mercado balear. Según Ferran Font, portavoz de pisos.com, “Madrid concentra los distritos de mayor valor no solo por su condición de capital, sino por una demanda estructural impulsada por la actividad económica, la residencia de alto nivel y un mercado inversor muy activo”.

Los distritos más asequibles

En el extremo opuesto, los diez distritos con precios más bajos son:

• Zona Norte (Alicante) – 995 €/m²
• Santa Isabel-Movera (Zaragoza) – 1.181 €/m²
• Barrios Rurales del Norte (Zaragoza) – 1.212 €/m²
• Casetas-Garrapinillos-Monzalbarba (Zaragoza) – 1.239 €/m²
• Cerro Amate (Sevilla) – 1.260 €/m²
• Partidas (Alicante) – 1.564 €/m²
• Este-Alcosa-Torreblanca (Sevilla) – 1.570 €/m²
• Villafranqueza-Tángel (Alicante) – 1.599 €/m²
• Norte (Sevilla) – 1.617 €/m²
• Pobles de l’Oest (Valencia) – 1.619 €/m²

Zaragoza concentra tres de los distritos más económicos, seguida de Alicante y Sevilla. Font señala que “estas diferencias reflejan realidades urbanas distintas: zonas periféricas con menor densidad de servicios, pero también áreas bien comunicadas que mantienen precios accesibles para la población local”.

Polarización creciente en el mercado urbano

De los 116 distritos analizados, 17 superan los 5.000 €/m², concentrados en Madrid, Barcelona y Palma. “Se trata de áreas reservadas prácticamente a compradores con alto poder adquisitivo, lo que genera tensiones en el acceso a la vivienda para hogares con ingresos medios”, apunta Font.

En contraste, solo un distrito, Zona Norte (Alicante), queda por debajo de los 1.000 €/m², con 995 €/m². Esta brecha refleja la existencia de dos mercados urbanos diferenciados: los distritos centrales, impulsados por la inversión nacional e internacional, y los periféricos, con precios más asequibles pero menor potencial de revalorización.

Madrid, el ejemplo más evidente de desigualdad interna

La capital ilustra la magnitud de las diferencias. Una vivienda de 90 m² en Retiro alcanza un valor medio de 884.434 €, frente a los 276.100 € en La Latina o 270.296 € en Carabanchel. La diferencia supera el 300%.

“Madrid muestra cómo la variable geográfica multiplica el valor del metro cuadrado. Dentro de una misma ciudad conviven realidades inmobiliarias opuestas, y la ubicación es el factor decisivo para acceder o no al mercado”, explica Font. La brecha entre Retiro (9.827 €/m²) y Villaverde (2.163 €/m²) supera los 7.600 €/m², equivalentes a más de 690.000 € para una vivienda de 90 m².

Distritos más caros por ciudad (octubre 2025)

“Este mapa de precios muestra la fragmentación del mercado inmobiliario español. No existe un único mercado, sino múltiples realidades urbanas que coexisten. El gran reto será garantizar vivienda asequible y equilibrar el acceso en las zonas donde los precios excluyen a buena parte de la población”, concluye Font.