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El Govern de Cataluña y los Comuns cierran un acuerdo político para reformar la ley urbanística catalana y limitar las compras especulativas de vivienda en municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado. Aunque a menudo se presenta como “una nueva ley en España”, por ahora no es una norma estatal: es una iniciativa autonómica, con potencial efecto demostración para otras comunidades si prospera en el Parlament.
La medida nace con un objetivo explícito: que la vivienda comprada en estas zonas se destine a residencia habitual o a alquiler residencial con rentas reguladas, reduciendo el margen para operaciones de “compra, reforma y reventa”, vivienda vacía o fórmulas para maximizar rentabilidades en mercados de alta demanda.
Qué es exactamente el límite de compra de vivienda y cómo se aplicaría
Según RTVE, la reforma habilitaría a los ayuntamientos de los 271 municipios tensionados en Cataluña, que concentran alrededor del 90% de su población, a aprobar planes urbanísticos especiales para impedir compras con fines especulativos.
En la práctica, el esquema acordado introduce restricciones por perfil de comprador y uso final:
- Grandes tenedores, desde cinco inmuebles: no podrían comprar viviendas en estas zonas “para especular”. Sí podrían adquirir edificios enteros, con obligación de destinarlos a alquiler residencial con precio topado.
- Personas físicas grandes tenedoras: solo podrían comprar una vivienda si es para vivir en ella, con acreditación mediante declaración responsable ante notario y empadronamiento en un plazo de 12 meses, ampliable seis meses por causa justificada.
- Pequeños propietarios: podrían comprar hasta un máximo de cuatro viviendas si son para uso propio, para un familiar hasta segundo grado, o para alquilar con límites de renta vinculados al índice en zonas tensionadas.
- Segundas residencias: se permitiría una única segunda residencia si está en municipio distinto al de la residencia habitual, con restricciones de uso.
El acuerdo incorpora, además, un bloque sancionador: se tipifican supuestos “muy graves”, como simular operaciones o fraude de ley, con multas que pueden llegar a 1,5 millones de euros.
Calendario y encaje legal: por qué se apoya en urbanismo y no en vivienda
La vía elegida es una reforma de la Ley de Urbanismo catalana, que, según El País, se apoya en informes encargados a expertos para justificar su encaje constitucional y su viabilidad.
El acuerdo político incluye la intención de acelerarlo en el Parlament, con el objetivo de que quede operativo en la primera mitad de 2026, “antes de verano”, según la formulación recogida por RTVE.
‘Preservar la función social’ y orientar la compra a uso residencial
En el bloque favorable, el Ministerio de Vivienda respaldó el acuerdo y aplaudió la determinación de la Generalitat “para preservar la función social de la vivienda”, además de volver a pedir a comunidades reticentes que apliquen la Ley de Vivienda estatal.
En el plano catalán, el pacto se presenta como una herramienta para frenar compras orientadas a maximizar plusvalías o rentas en mercados tensionados. El País describe el objetivo central como que el comprador destine el inmueble a residencia habitual, limitando la compra con fin comercial o especulativo.
Además, el acuerdo llega acompañado de cifras presupuestarias: El País informa de un aumento de las partidas de vivienda de 750 a 1.200 millones de euros, y cita a Jéssica Albiach calificándolo como “un salto enorme”.
Inseguridad jurídica, inversión y “concesión política”
Las críticas se concentran en dos ejes: seguridad jurídica y efectos de mercado.
Desde el sector inmobiliario, Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com, advierte de un riesgo de “inseguridad jurídica” y de que el capital se desplace a mercados más estables. En su valoración, “no solo estamos ante una medida contra la especulación… puede frenar la profesionalización del mercado de alquiler”.
En una línea más política, el personal shopper inmobiliario Iñaki Unsain interpreta el pacto como “una cesión acelerada para aprobar los presupuestos” y cuestiona que se convierta la vivienda en “moneda de cambio” en lugar de una política de largo plazo.
Qué deberían vigilar promotores, fondos, patrimonialistas y gestores de alquiler
Para los actores profesionales, el impacto no está solo en “si se puede comprar”, sino en cómo se documenta el uso, cómo se define el perímetro de gran tenedor, y qué ocurre con estrategias de inversión habituales en mercados urbanos:
- Due diligence reforzada en municipios tensionados: requisitos de uso declarado y plazos de acreditación.
- Estrategia de adquisición: la compra de unidades sueltas por grandes tenedores se estrecha, mientras que la compra de edificios completos se mantiene bajo condición de alquiler con rentas reguladas.
- Riesgo regulatorio y sancionador: tipificación de fraude de ley y multas de hasta 1,5 millones de euros.
