Supervisión técnica externa: clave para mejorar la relación con el cliente, reducir conflictos y proteger la reputación profesional

La demanda doméstica de obras no se detiene. En plena pandemia, las solicitudes de proyectos y reformas crecieron un 82 % y se mantuvieron en niveles históricamente altos los tres años siguientes, según el Informe Anual de la Reforma de Habitissimo. Paralelamente, los costes directos de construcción continuaron su escalada: +4,2 % interanual en 2024, con el Índice de Precios Pagados situado en 175,86 puntos, de acuerdo con el Índice ACRBUILD:INN.

Esa combinación de más volumen y mayor coste amplifica cualquier error. Lo que para el cliente es un sobreprecio imprevisto, para el profesional se traduce en márgenes erosionados y horas de gestión adicional. El problema ya no es anecdótico: un informe interno de varias aseguradoras de RC técnica cifra en más de 9 000 expedientes anuales las reclamaciones ligadas a reformas residenciales en España, con tendencia al alza. 

Asimetría de información: dónde sufre el cliente y cómo repercute al profesional

La mayoría de promotores particulares desconoce los indicadores básicos de control de obra. Conceptos como SPI (Schedule Performance Index, ratio de avance programado vs. real) o CPI (Cost Performance Index, eficiencia de costes) les resultan lejanos, lo que crea una situación de asimetría informativa clásica. Este desequilibrio explica por qué la OCU recomienda no adelantar más del 30-40 % del contrato y vincular el resto de pagos a hitos verificables.

Cuando los hitos no se controlan, afloran malentendidos: tolerancias de acabado que el cliente confunde con defectos, partidas provisionales que se interpretan como sobrecostes no pactados, o demoras que se viven como incumplimientos personales. El resultado suele ser un reguero de correos, llamadas y reuniones correctivas que minan la productividad del técnico y desgastan la relación comercial.

La supervisión técnica externa se materializa en la figura de un aparejador, arquitecto técnico o profesional afín que actúa como tercero independiente, contratado por el promotor —particular, comunidad o empresa— para verificar que la ejecución cumple lo previsto tanto antes como después de cada hito clave. Su presencia complementa, pero nunca sustituye, a la Dirección Facultativa.

Si en obras de gran envergadura es incuestionable asignar un project manager que coordine plazos, costes y calidad, resulta lógico extender esa filosofía a las reformas menores: el riesgo relativo para el propietario es incluso mayor. Un retraso de dos semanas en obras mayores puede diluirse dentro de un presupuesto de varios millones; en cambio, el mismo retraso en una vivienda coun un PEM de 80 000 € implica mudanzas prolongadas, alquileres puente y sobrecostes que superan fácilmente el 10 % del contrato. Contar con una figura de supervisión externa dota a la pequeña obra del mismo control de hitos, trazabilidad documental y capacidad de reacción que disfrutan los proyectos “macro”, protegiendo tanto la inversión del cliente como la reputación del profesional.

El acompañamiento deberá arrancar al inicio de la obra, momento en que se contrastará el presupuesto con el proyecto y con los requisitos del Código Técnico de la Edificación. Esa revisión inicial destapará posibles discordancias, por ejemplo, partidas mal dimensionadas o detalles constructivos incongruentes, que, de no corregirse, podrían convertirse en sobrecostes.

A lo largo de la ejecución, el supervisor realizará visitas intermedias para medir el avance real frente al planificado (índices SPI y CPI), cotejar certificaciones de obra y detectar desviaciones mientras aún resulten corregibles. Su intervención temprana limitará retrabajos y evitará que pequeños desajustes crezcan hasta comprometer plazo o presupuesto.

Al finalizar, emitirá un informe que comprobará los acabados según normas UNE, controlará pendientes, calibrará tolerancias y concretará un listado de repasos con fechas de subsanación. Este documento servirá tanto de garantía para el cliente como de certificado de buena praxis para la empresa ejecutora.

Lejos de suponer una amenaza, la supervisión externa actúa como un sello de confianza para los reformistas que trabajan con rigor: certifica ante el cliente que los procesos se ajustan a los estándares técnicos y protege la reputación de los profesionales responsables. Quienes rehúyen cualquier forma de verificación trasladan una señal de alerta al mercado, pues suelen basar su competitividad exclusivamente en el precio, con los riesgos de calidad que ello implica. Al fomentar transparencias — y por tanto una competencia centrada en el buen desempeño y no en la rebaja indiscriminada de honorarios — la supervisión contribuye a depurar el sector, beneficiando a las empresas que cumplen y evitando que las prácticas deficientes arrastren al conjunto hacia una guerra de precios poco sostenible.

Caso numérico abreviado real

Proyecto: reforma integral de vivienda de 100 m² en Madrid. Presupuesto  contractual:  80  000  €  (IVA  incluido). Escenario A – Sin supervisor

• Error de replanteo de tabiques: +10 % (8 000 €).
• Alquiler puente por demora: 3 semanas × 400 €/semana = 1 200 €.
• Gestión de reclamaciones al reformista: 25 h no facturables.
• Tres inspecciones (600 € c/u) = 1 800 €.
• Desviación identificada antes de cerrar tabiques → coste adicional nulo.
• Entrega en plazo → sin alquiler puente.
• Gestión de reclamaciones al reformista reducida a 7 h.