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Tras varios años de incrementos sostenidos en el precio de la vivienda, el Banco de España ha comenzado a lanzar señales de precaución. En su último Informe de Estabilidad Financiera, el organismo advierte que algunos de sus modelos empiezan a reflejar síntomas compatibles con un sobrecalentamiento del mercado, aunque por el momento no se han activado medidas restrictivas.
Entre los indicadores que preocupan al regulador se encuentran ciertos niveles de riesgo en los préstamos hipotecarios, especialmente aquellos que presentan un loan to value superior al 80%. En caso de agravamiento de la situación, el Banco de España podría aplicar medidas macroprudenciales para limitar el acceso al crédito.
Contexto distinto al de la burbuja de 2008
Para Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, el contexto actual no puede compararse con el que precedió a la crisis financiera de 2008. “No estamos ante una burbuja inmobiliaria. No existe una espiral especulativa, ni una relajación masiva del crédito, ni un descontrol del mercado”, afirma.
Unsain recuerda que, históricamente, una burbuja inmobiliaria se define por una combinación de subidas desproporcionadas de precios respecto a los ingresos, facilidad crediticia excesiva y un desajuste evidente entre el valor de compra y la rentabilidad por alquiler, factores que hoy no se observan de manera generalizada.
“La presión sobre los precios en ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga responde a una demanda sostenida, no a un componente especulativo”, puntualiza.
Oferta estructuralmente insuficiente
Una de las claves, según el experto, es el desequilibrio entre oferta y demanda. “La verdadera problemática no está en el crédito, sino en la escasez estructural de vivienda, especialmente en los grandes núcleos urbanos”, señala. En este sentido, destaca que actualmente se construye un 70% menos que en el periodo previo a la crisis y que el sistema bancario opera con mayor rigor, bajo la supervisión del Banco Central Europeo.
“El sistema bancario actual no está desbordado ni expuesto a los excesos que marcaron la anterior burbuja, como ocurrió con las cajas de ahorro o la sobrefinanciación a promotores”, añade Unsain.
En caso de que el regulador decidiera actuar limitando el loan to value o el loan to income, el impacto sería moderado: “Tendría un efecto de enfriamiento progresivo del mercado, pero no provocaría un desplome”, explica.
Estabilidad en las zonas de alta demanda
Respecto a las expectativas de caída de precios, Unsain advierte que una corrección generalizada resulta improbable, especialmente en las áreas de alta demanda. “Pensar en un descenso pronunciado en ciudades como Madrid o Barcelona es ingenuo. Lo que podría producirse es cierta estabilización o ajustes localizados, principalmente en viviendas sin reformar o en zonas con poca tracción”.
En el caso concreto de Madrid, ya se han proyectado más de 350.000 nuevas viviendas para los próximos años. Sin embargo, las estimaciones apuntan a que serían necesarias más de 600.000 unidades para equilibrar el mercado. “No estamos ante una burbuja alimentada por la especulación, sino ante un sistema que no está generando la oferta suficiente. Mientras esto no se corrija, los precios seguirán bajo presión”, concluye.
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