El precio de la vivienda cierra 2025 con subidas del 10,7% y señales de estabilización de la demanda

El mercado residencial mantuvo en la recta final de 2025 una intensificación del crecimiento de los precios. Entre el tercer y el cuarto trimestre, el valor medio de la vivienda aumentó un 3,5%, impulsado por el dinamismo de los focos de empleo y los enclaves turísticos. En el cierre del año, el precio es un 13,1% superior al de hace doce meses y, en términos reales, descontando la inflación, el avance interanual alcanza el 10%.

Según los últimos datos de los Notarios, 2025 finalizará con cerca de 550.000 transacciones, de las que el 50% se financiarán con hipoteca. No obstante, se observa una ralentización del ritmo de crecimiento de las compraventas, un indicio de que la demanda residencial se aproxima a niveles máximos.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, anticipa para 2026 un escenario de estabilización de la demanda en torno a estos elevados volúmenes. La previsión contempla tipos de interés de referencia estables en torno al 2%, con una demanda sostenida por la creación de hogares, la normalización del ahorro y un entorno de empleo resistente e inflación moderada.

Evolución trimestral y anual de los precios

En tasa trimestral, el precio de la vivienda se encareció de media un 3% respecto al segundo trimestre. Las provincias de Alicante, Castellón, Murcia, Córdoba, Madrid y Málaga registraron los mayores incrementos, por encima del 4%. En el conjunto de 2025, el precio medio de vivienda nueva y usada aumentó un 10,7%, triplicando el crecimiento de 2024, +3,5%, con un mayor impulso en el segundo semestre.

El valor medio nacional, 2.091 €/m² en el cuarto trimestre, se sitúa aún un 3,3% por debajo del máximo de 2007. Desde el mínimo de 2015, el precio se ha incrementado un 63,8% nominal, aunque en términos reales permanece un 33% por debajo del máximo precrisis.

Comunidades autónomas y provincias

El crecimiento interanual se generaliza en todo el territorio. Madrid, +19,6%, Comunidad Valenciana, +15,9%, Cantabria, +15,8%, e Islas Baleares, +14,1%, lideran los aumentos, mientras que Ceuta y Extremadura registran avances inferiores al 5%.

A nivel provincial, 21 provincias superan ya crecimientos interanuales del 10%, frente a 13 el trimestre anterior. Los mayores incrementos se concentran en Madrid, +19,6%, Alicante, +17%, Cantabria, +15,8%, Valencia, +15,5%, y Santa Cruz de Tenerife, +15,4%. En el extremo opuesto, Zamora se aproxima a la estabilización, con una variación del -0,2%.

Seis provincias superan los máximos históricos nominales, entre ellas Madrid, Málaga, Islas Baleares y Pontevedra, aunque ninguna alcanza esos máximos en términos reales tras descontar la inflación.

Capitales y grandes ciudades

Las capitales de provincia concentran las mayores tensiones de precios. En 20 de las 52 capitales la variación interanual supera el 10%. Destacan Madrid, +20,9%, Valencia, +17,5%, Palma de Mallorca, +15,3%, Murcia, +14,9%, y Alicante, +14,7%.

El ranking de precios sitúa a Madrid como la capital más cara, 4.883 €/m², seguida de San Sebastián, 4.791 €/m², y Barcelona, 4.270 €/m². En el extremo inferior se encuentran Zamora, 1.171 €/m², Ciudad Real, 1.220 €/m², y Lugo, 1.232 €/m².

En municipios relevantes no capitales, destacan incrementos interanuales superiores al 15% en Torrejón de Ardoz, +22,6%, Benidorm, +19,1%, Parla, +17,3%, y Jerez de la Frontera, +16,8%.

Accesibilidad y esfuerzo de compra

Pese al aumento de precios, la tasa de esfuerzo de compra se mantiene en el 34% de la renta disponible, un nivel considerado razonable. Sin embargo, el crecimiento del precio residencial por encima de la inflación en 2025 apunta a un cambio de tendencia en este indicador.

Las provincias más tensionadas son Málaga, 58%, Baleares, 49%, Madrid, 43%, Cádiz, 42%, y Alicante, 41%. En las capitales, 15 superan el umbral del 35%, con máximos en Cádiz, Madrid, San Sebastián, Málaga y Barcelona.

Hipotecas y financiación

Según el Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media se situó en 160.404 € en el tercer trimestre de 2025, con una cuota mensual media de 795 €. La ratio préstamo/valor se mantiene en el 64,8%, mientras que los préstamos que superan el 80% del valor de tasación representan el 11,1%, según el Banco de España, reflejando una estabilización del acceso al crédito.

En conjunto, el mercado residencial cierra 2025 con precios al alza, demanda próxima a máximos y un escenario que apunta a una fase de estabilización en 2026, marcada por la escasez de oferta y la evolución del coste hipotecario.