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El suelo es un factor productivo necesario para casi todas las actividades económicas y un gran activo financiero. Por ello, resulta fundamental una regulación eficiente y un funcionamiento competitivo del suelo. La Comisión Nacional de la Competencia (CNC) ha publicado un documento de discusión en el que estudia el impacto de la intervención urbanística en el mercado español.
Los indicadores analizados sugieren que la intervención urbanística configura una oferta de suelo rígida, que a su vez contribuye a generar una oferta de vivienda rígida en comparación con la de otros países. Todo ello conlleva un mayor crecimiento de los precios, exacerba el ciclo inmobiliario de la economía española, y contribuye a aumentar la inestabilidad macroeconómica.
Dos alternativas para flexibilizar
La delimitación administrativa del suelo que puede urbanizarse y el excesivo detalle con el que se determinan sus usos posibles “incrementan los costes de estas operaciones y fomentan decisiones de localización ineficientes”, explica la CNC. Por otro lado, la transacción y burocracia, en especial en la gestión, retrasan de forma considerable la urbanización. Además, la intervención directa de los poderes públicos en el mercado, a través de los patrimonios públicos de suelo, distorsiona el mercado y dificulta que los instrumentos de planeamiento cumplan su función.
Como alternativas, plantea utilizar mecanismos impositivos o de derechos de urbanización en lugar de la delimitación de la frontera urbanística, convirtiendo en suelo apto para ser urbanizado todo el que no deba estar necesariamente protegido por motivos de interés público justificado. También sustituir la zonificación característica del actual urbanismo español, muy detallada, e intervencionista, por la utilización de reglas o estándares que sirvan para corregir los efectos negativos derivados de usos incompatibles.
