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El mercado del alquiler en las dos principales ciudades de España muestra una evolución desigual al cierre de 2025. Mientras Barcelona continúa con una tendencia al alza y registra una subida interanual del 2,9%, Madrid experimenta un ligero descenso del -0,6%, aunque ambas se mantienen como dos de las localidades con el alquiler más elevado del país.
El precio medio del alquiler en Barcelona capital alcanza los 23,30 euros por metro cuadrado al mes, situándose por encima del registrado en Madrid capital, que se queda en 21,69 euros por metro cuadrado al mes, Según el informe “La vivienda en alquiler en España en 2025”, elaborado a partir del Índice Inmobiliario Fotocasa.
De este modo, Barcelona no solo mantiene precios más altos que la capital española, sino que además consolida una evolución anual positiva frente al pequeño ajuste observado en Madrid.
El análisis también señala que las zonas más exclusivas de ambas ciudades siguen marcando los máximos del mercado. En Madrid, el barrio de Salamanca se posiciona como la zona más cara, mientras que en Barcelona lidera el ranking el distrito del Eixample. En ambos casos, las rentas superan los 24 euros por metro cuadrado al mes, reflejando la fuerte presión de precios en los barrios con mayor demanda y oferta limitada.
La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, ha profundizado en en el alquiler: "En Madrid empezamos a detectar señales incipientes de desaceleración del alquiler. Es un hito que sugiere que, tras tres años consecutivos de récords históricos, la capital, uno de los mercados más tensionados, ha tocado techo, aunque todavía no significa una corrección generalizada. En cambio, en Barcelona este cambio de ritmo llegó antes y desde finales de 2023 mantiene incrementos más contenidos. En ambos casos hablamos de una fase de estabilización progresiva, no de caídas de precios, ya que el desequilibrio entre oferta y demanda sigue siendo muy elevado. Esta moderación en el alquiler de Madrid, que anticipa un techo de precios en los mercados más tensionados, se irá extendiendo gradualmente al resto de grandes capitales en los próximos meses".
Evolución del precio del alquiler por distritos en Madrid
El análisis por distritos en Madrid muestra importantes diferencias internas en los precios del alquiler. A cierre de 2025, el distrito con el precio más elevado es el Barrio de Salamanca, con 24,02 €/m² al mes, seguido muy de cerca por Centro (23,96 €/m²) y Chamberí (23,89 €/m²). A continuación, se sitúan Arganzuela (22,60 €/m²), Chamartín (22,30 €/m²) y Tetuán (22,11 €/m²). Por encima de los 21 euros por metro cuadrado también se encuentran Retiro (21,82 €/m²), Hortaleza (20,95 €/m²) y Moncloa - Aravaca (20,92 €/m²).
En el tramo más moderado de precios aparecen Ciudad Lineal (19,89 €/m²), Usera y Carabanchel (ambos con 18,78 €/m²), Latina (18,77 €/m²) y Puente de Vallecas (18,73 €/m²). Les siguen Vicálvaro (18,66 €/m²), San Blas (18,32 €/m²), Fuencarral - El Pardo (18,26 €/m²) y Villaverde (17,94 €/m²). Los precios más bajos del alquiler en Madrid a cierre de 2025 se registran en Villa de Vallecas (17,34 €/m²), Barajas (17,16 €/m²) y Moratalaz, que se sitúa como el distrito más económico con 15,87 €/m² al mes.
En cuanto a la variación interanual de precios, Vicálvaro lidera las subidas en Madrid con un incremento del 9,2%, seguido de Hortaleza (8,0%) y San Blas (5,9%). También registran aumentos Villa de Vallecas (2,5%), Centro (2,2%), Barrio de Salamanca (1,3%), Arganzuela (1,2%), Retiro y Chamberí (ambos con 0,7%). Por el contrario, algunos distritos presentan descensos interanuales, destacando Barajas con una caída del -13,7%, Villaverde (-8,4%), Fuencarral - El Pardo (-5,4%), Puente de Vallecas (-5,2%) y Latina (-5,0%).
Evolución del precio del alquiler por distritos en Barcelona
En Barcelona, los distritos con los precios del alquiler más elevados a cierre de 2025 se concentran en el centro y en las áreas más consolidadas de la ciudad. El Eixample encabeza el ranking con un precio medio de 24,04 €/m² al mes, seguido por Sant Martí (23,90 €/m²) y Ciutat Vella (23,78 €/m²).
A continuación, se sitúan Gràcia (23,54 €/m²), Sarrià - Sant Gervasi (22,47 €/m²) y Sants - Montjuïc (22,26 €/m²). Por debajo de los 22 euros se encuentran Sant Andreu (21,34 €/m²) y Les Corts (21,16 €/m²). Los distritos con los precios más bajos del alquiler en Barcelona a cierre de 2025 son Horta - Guinardó (20,93 €/m²) y Nou Barris, que registra el menor precio con 20,52 €/m² al mes.
En términos de variación interanual, el Eixample también lidera las subidas de precios en Barcelona con un incremento del 6,3%, seguido de Sant Andreu (4,5%) y Ciutat Vella (4,2%). También presentan aumentos Nou Barris (2,8%), Sant Martí (2,0%) y Sarrià - Sant Gervasi (1,8%). Por el contrario, algunos distritos registran descensos interanuales, como Gràcia (-0,1%), Sants - Montjuïc (-1,3%), Les Corts (-2,7%) y Horta - Guinardó, que anota la mayor caída con un -3,4% a cierre de 2025.
