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La combinación de una demanda en niveles máximos post-burbuja y una oferta limitada consolidó en el tercer trimestre de 2025 la fase alcista del mercado residencial en España. Según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales, publicada hoy, el valor medio de la vivienda nueva y usada creció un 11,7% interanual en términos nominales y un 8,6% en términos reales, descontando la inflación. La subida supone una aceleración respecto al trimestre anterior.
Incrementos generalizados con foco en Madrid y zonas turísticas
El aumento de precios se observa en todo el territorio, aunque con mayor intensidad en los grandes polos de empleo y en destinos turísticos. En la Comunidad de Madrid el crecimiento se aproxima al 20% interanual, tanto en la capital como en el conjunto regional. También destacan las Islas Baleares (+14,8%), Málaga y Alicante (ambas +15,3%) y Santa Cruz de Tenerife (+14,5%).
En total, 13 provincias registraron subidas superiores al 10%, frente a las 9 del trimestre anterior. Solo Zamora mostró una caída mínima del -0,9%.
En tasa trimestral, la vivienda se encareció un 3% de media respecto al segundo trimestre, con los mayores incrementos en Alicante, Castellón, Murcia, Córdoba, Madrid y Málaga, todas con subidas superiores al 4%.
Accesibilidad y esfuerzo financiero
El encarecimiento se produce en un contexto de financiación más barata. Según el Banco de España, el porcentaje de hipotecas que cubren más del 80% del valor del inmueble subió del 11% al 11,7% entre el primer y segundo trimestre, lejos aún del 16% registrado antes de 2008.
El indicador de esfuerzo teórico anual se situó en el 34,8% de la renta disponible de un hogar medio, ligeramente por encima del 34,6% del trimestre anterior. Este nivel supera el umbral del 35% considerado razonable en provincias como Málaga (59%), Baleares (51%), Madrid (56%), Cádiz (60%), Alicante (55%), Sevilla (54%) y Barcelona (54%). Solo Zaragoza, entre las seis mayores capitales, mantiene un nivel de accesibilidad aceptable (30,7%).
La hipoteca media alcanzó los 154.358 euros, con una cuota mensual de 774 euros, según datos del INE para el segundo trimestre.
Diferencias regionales y municipales
En el conjunto de comunidades autónomas, los precios crecieron más del 4% interanual en la mayoría. Destacan Madrid (+19,4%), Islas Baleares (+14,8%), Comunidad Valenciana, Cantabria y Extremadura.
En el plano provincial y municipal:
- Madrid, Málaga, Alicante y Santa Cruz de Tenerife lideran las subidas, con alzas entre el 14% y 19%.
- Melilla y Málaga se unen a Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Madrid como territorios donde los precios nominales superan los de 2007-2008, aunque, descontando inflación, ninguno alcanza aún los máximos históricos.
- En el segmento de municipios turísticos, destacan los incrementos en Marbella (+18,3%), Benidorm (+17,4%) y Vélez-Málaga (+16%).
Capitales y distritos
En las capitales, el encarecimiento se intensificó: 15 ciudades registraron subidas superiores al 10% interanual, frente a 9 en el trimestre anterior. Madrid encabeza con un +19,5%, seguida de Valencia, Palma, Alicante, Sevilla, Zaragoza o A Coruña.
En términos de valor €/m², Madrid se convierte en la capital más cara, con 4.664 €/m², superando a San Sebastián (4.554 €/m²). Le siguen Barcelona (4.156 €/m²), Palma (3.351 €/m²) y Bilbao (2.971 €/m²). Las capitales con precios más bajos son Zamora (1.153 €/m²), Ciudad Real (1.206 €/m²) y Lugo (1.226 €/m²).
En los distritos, el Barrio de Salamanca en Madrid lidera con 7.112 €/m², seguido de Chamberí y Chamartín (más de 6.000 €/m²). En Barcelona, el distrito más caro es Sarrià-Sant Gervasi, con 5.484 €/m².
Perspectiva
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, advierte que “la última estadística de compraventas de los notarios refleja una ralentización del ritmo de crecimiento de los indicadores de demanda, consistente con un escenario de demanda próxima a máximos combinada con escasez de oferta, si bien aún es pronto para confirmar una tendencia”.
