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Un análisis reciente de CreditLogic revela que la fuerte entrada de capital extranjero está elevando los precios del mercado inmobiliario en el sur de Europa, con especial incidencia en España, Portugal, Italia y Grecia. Sin embargo, la banca española no está logrando trasladar este dinamismo al negocio hipotecario, lo que genera una desconexión entre la evolución de los precios y la concesión de crédito.
Un mercado impulsado por inversores internacionales
En el primer trimestre de 2025, los compradores internacionales representaron el 14,1% de todas las operaciones de compraventa, según el Registro de la Propiedad, uno de los niveles más altos de la serie histórica. Paralelamente, los precios siguieron al alza: el Índice de Precios de Vivienda (IPV) creció un 12,2% interanual, tanto en obra nueva como en segunda mano, de acuerdo con el INE.
Pese a este entorno expansivo, la concesión de hipotecas avanza con mucha más lentitud. El informe recuerda que desde 2010 el precio de la vivienda ha aumentado un 69% más que el crédito hipotecario, y que en los últimos 15 años la evolución de los precios se ha situado por encima del ritmo de creación de empleo. Esto indica que una parte significativa de las operaciones se financian en el extranjero o directamente al contado.
Brecha entre precios y crédito
Aunque la mejora de las rentas familiares y el bajo nivel de endeudamiento generan un contexto favorable, las entidades españolas no están captando a los compradores internacionales. Según CreditLogic, la falta de adaptación de los procesos operativos y regulatorios constituye un obstáculo clave.
Entre los principales retos para atender a clientes no residentes destacan:
- Requisitos normativos y documentales distintos a los nacionales.
- Procesos manuales y fragmentados que ralentizan la tramitación.
- Sistemas tecnológicos obsoletos que dificultan la integración de datos.
Frente a esta situación, los prestamistas internacionales ofrecen mayor agilidad y logran financiar operaciones que la banca española deja escapar.
Competitividad hipotecaria en juego
España se mantiene como uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria internacional. Sin embargo, la falta de una estrategia hipotecaria específica limita la capacidad de la banca local para capitalizar este flujo.
“Si no se aborda esta brecha, el sistema financiero español seguirá perdiendo una fuente clave de crecimiento hipotecario. Para revertir esta situación, es necesario destinar recursos al mercado hipotecario internacional, diseñando recorridos específicos para clientes no residentes que permitan transformar esta demanda en una verdadera oportunidad de crecimiento”, afirmó Elena Álvarez, Country Manager de CreditLogic en España.
