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El mercado inmobiliario en los municipios secundarios de España muestra señales de una aceleración significativa. Según los últimos datos del sector, el ritmo de crecimiento de los precios se intensifica en el 68 % de los casos, mientras que en un 22 % la tendencia se mantiene estable y solo en un 11 % se percibe una leve moderación. Esta dinámica ha llevado a que los incrementos de precios alcancen intensidades máximas no vistas en la última década. Según Tinsa.
Evolución interanual
El 46 % de los municipios estudiados registran variaciones interanuales superiores al 10 % nominal . El ritmo de crecimiento de los precios se intensifica en el 68 % de los casos, en el 22 % se sostiene y en el 11 % se modera levemente . Los incrementos de precios más extremos alcanzan intensidades máximas de la última década y se sitúan en municipios de las provincias de Madrid, Málaga, Alicante, Valencia, Cádiz y Cantabria . Las variaciones interanuales se sitúan en un rango entre +22,6 % y - 3,5% en términos nominales y entre +19,2% y -6,2% en términos reales (descontando la inflación). Los incrementos son generalizados y un total de 38 de los 84 municipios aumenta por encima del 10% nominal .
En términos reales, los municipios que superan el 10 % son 17. Los municipios que han registrado mayores aumentos de precio, por encima del 15 % nominal, han sido Torrejón de Ardoz en Madrid, Benidorm en Alicante, Parla en Madrid, Jerez de la Frontera en Cádiz. Vélez-Málaga, Torrevieja, Elche en Alicante y Fuenlabrada y Móstoles en Madrid. Se trata de municipios costeros con un fuerte peso del turismo y de zonas del área metropolitana de Madrid.
Evolución trimestral
La evolución a corto plazo confirma la tendencia alcista. El 96 % de los municipios presenta aumentos trimestrales nominales, lo que indica que las bajadas de precio son, hoy en día, excepcionales y se sitúan en el entorno del 0 %.
El rango de variación trimestral se sitúa entre el -0,9 % y el +10,7 %. Destaca que el 11 % de los municipios registra variaciones superiores al 4,5 % en solo tres meses. Las subidas más intensas este trimestre se han localizado en Torrejón de Ardoz, Manresa, Fuenlabrada, Jerez de la Frontera, Vélez-Málaga, Orihuela y, como novedad, Talavera de la Reina en Toledo.
Este comportamiento refleja un dinamismo generalizado que afecta de manera especial a las áreas de influencia de Madrid y Barcelona, así como al litoral de Cádiz, Málaga y Alicante.
Nivel de precios
El 60 % de los municipios estudiados registran precios medios por encima de la media nacional, con municipios del área metropolitana de Madrid, Barcelona, Vizcaya y Marbella en las primeras posiciones . La media nacional se sitúa en 2.091 €/m2 . Los municipios analizados presentan un rango de precios de vivienda entre los 4.492 €/m2 de Pozuelo de Alarcón (Madrid) y los 838 €/m2 de Linares (Jaén). Los precios más elevados, por encima de los 3.000 €/m2, se sitúan en los municipios de las áreas metropolitanas de las capitales de Madrid, Marbella (Málaga), municipios del área metropolitana de Barcelona, y Getxo (Vizcaya).
Nivel de precios en el municipio respecto a su capital
Cinco municipios costeros registran precios superiores a los de la capital de la provincia a la que pertenecen, con valores entre un 3 % y un 29 % superior . Se trata de Marbella, Benidorm, Vigo, Gijón y Getxo . El restante 93 % de los municipios estudiados presentan precios medios por debajo de los niveles de la capital de sus respectivas provincias, llegando a distanciarse hasta -61 %. Aún por debajo, pero aproximándose al valor de sus capitales destacan Torrevieja (Alicante), Pozuelo de Alarcón (Madrid), Orihuela (Alicante), Roquetas de Mar (Alicante), San Cristóbal de La Laguna (Santa Cruz de Tenerife), Alcobendas (Madrid) y Cartagena (Murcia). Entre los municipios mencionados, Roquetas del Mar y Alcobendas suben posiciones este trimestre.
Precio de municipios respecto a provincia
El 25 % de los municipios presentan precios por encima del valor medio de sus respectivas provincias, distanciándose en un amplio rango, entre +35 % por encima y -51 % por debajo . El precio residencial en 21 municipios estudiados se sitúa por encima del valor de su provincia , con Marbella en primera posición (35 % sobre el valor de Málaga provincia), seguido de Benidorm (32 % sobre la provincia de Alicante) y Vigo (25 % sobre la provincia de Pontevedra). Los siguientes municipios son Getxo (20 % sobre Vizcaya), El Puerto de Santa María (19 % sobre Cádiz provincia), y Gijón (19 % sobre Asturias).
Acceso a la vivienda
El 26 % de los municipios estudiados (un total de 22) presentan tasas de esfuerzo teórico de compra* por encima del 35 % considerado razonable . De ellos, 8 alcanzan el 45% considerado crítico . Municipios costeros de Málaga, Alicante y Cádiz presentan las tasas de esfuerzo más críticas . Los 8 municipios con esfuerzos superiores al 45 % crítico se localizan en ubicaciones costeras del arco mediterráneo y costa de Cádiz. Se trata de Marbella (76 %), Benidorm (63 %), Torrevieja (63 %), Vélez-Málaga (54 %), Sanlúcar de Barrameda (52 %), Orihuela (48 %), Chiclana de la Frontera (46 %) y El Puerto de Santa María (45 %). En el rango de esfuerzo 35 % - 45 % , por encima de lo razonable, pero por debajo de lo crítico, se encuentran otros 15 municipios ubicados principalmente en el área metropolitana de Madrid y Barcelona, en Jerez de la Frontera y San Fernando, ambos en la costa de Cádiz, y en Portugalete en Vizcaya.
