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El Índice de Precios de Vivienda (IPV) correspondiente al primer trimestre de 2025, publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), refleja un aumento trimestral del 3,5% y un incremento interanual del 12,2%. Esta evolución se enmarca en un contexto de demanda sostenida, condiciones hipotecarias más favorables y una oferta residencial limitada.
Reacción del mercado ante el cambio de ciclo monetario
La política de recortes de tipos de interés iniciada por el Banco Central Europeo en junio de 2024, que ha situado el tipo oficial en el 2% tras ocho reuniones consecutivas de reducción, ha generado un entorno más favorable para el acceso al crédito. Según Fotocasa Research, un 21% de compradores que habían pospuesto su decisión han vuelto al mercado. Sin embargo, esta reactivación de la demanda se produce en un contexto de precios ya tensionados desde 2022, lo que está acelerando aún más el encarecimiento de la vivienda.
Perfil de la demanda: alta capacidad adquisitiva y peso del comprador extranjero
Fotocasa identifica una demanda sólida, impulsada en parte por perfiles con elevada capacidad adquisitiva, inversores —que suponen un 10%— y compradores internacionales. También destacan segmentos como jóvenes en proceso de emancipación y compradores por reposición —sin alta dependencia de financiación bancaria—, que ya representan un 25% de las operaciones.
En términos generales, el 15% de la población española busca actualmente una vivienda en propiedad, una proporción superior a la de 2019 (12%). Los datos sugieren que esta tendencia se mantendrá durante el año, respaldada por indicadores laborales estables y un contexto de renta familiar favorable.
Desequilibrio estructural entre oferta y demanda
La brecha entre compradores y vendedores se mantiene elevada: el 81% de quienes participan en el mercado busca comprar, frente al 12% que vende, según Fotocasa Research. Esta descompensación intensifica las presiones sobre los precios, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras, donde la demanda interna se ve reforzada por flujos migratorios y compradores extranjeros.
La falta de oferta estructural también contribuye a esta tensión. Se estima que España necesita unas 240.000 viviendas nuevas al año, pero el sector apenas produce unas 100.000 unidades anuales. A esto se suma la progresiva reducción del stock disponible tras varios años de alta actividad en compraventa.
La obra nueva también se encarece: +12,2% interanual
La vivienda de obra nueva registra un aumento interanual del 12,2%. La escasa oferta en este segmento, junto con el aumento de costes constructivos, la dificultad de acceso al suelo finalista, la burocracia urbanística y la falta de mano de obra cualificada, refuerzan la tendencia alcista. Según Fotocasa, no se prevén moderaciones a corto ni medio plazo en este segmento.
Previsiones para 2025: presión al alza sobre los precios
El efecto combinado de mejores condiciones hipotecarias, políticas de impulso como los avales ICO, y la percepción de la vivienda como activo refugio, está intensificando la demanda. Un 7% de los compradores ya ha cerrado operaciones, y un 14% adicional está evaluando activamente la compra, según los últimos datos de Fotocasa.
No obstante, la directora de Estudios de la plataforma, María Matos, advierte que la mejora financiera no se traduce automáticamente en una mayor capacidad de compra. El aumento sostenido de precios, superior al 10% anual, neutraliza parte del efecto positivo de las hipotecas más baratas. La escasez de producto adecuado seguirá limitando el acceso a la vivienda, especialmente para los perfiles más vulnerables.
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