.png){kind=logo}
.jpg)
España presenta hoy un mapa residencial profundamente desequilibrado. Así lo recoge Foro Nesi en el capítulo de vivienda del IX Informe Foessa 2025, que analiza cómo la calidad de la vivienda, la estabilidad residencial y el acceso a servicios esenciales varían de forma significativa en función del tamaño del municipio.
El estudio sitúa a las grandes ciudades como el principal foco de vulnerabilidad residencial. En Madrid y Barcelona, los retrasos en el pago de la vivienda alcanzan el 6,2%, frente al 3,3–3,6% en los municipios pequeños, y la percepción de inseguridad se eleva hasta el 12,6%, cuatro veces más que en localidades de menor tamaño, 3,3%.
En los grandes núcleos urbanos, la vivienda soporta una presión estructural creciente. El informe detecta peores condiciones de habitabilidad, como la escasez de luz natural, que afecta al 5,6% de los hogares, frente al 1,1% en los municipios pequeños, así como un parque residencial más envejecido y con mayores deficiencias estructurales.
Esta presión se traduce también en una mayor movilidad residencial forzada. El 10,4% de los hogares en ciudades de más de 500.000 habitantes manifiesta el deseo o la necesidad de cambiar de vivienda, casi el doble que en los municipios pequeños, 5,9%. La menor estabilidad se refleja en el arraigo: en Madrid y Barcelona, solo tres de cada diez personas llevan más de 20 años en su vivienda actual.
Por contraste, los municipios pequeños presentan un parque de vivienda menos tensionado y más estable, pero afrontan dificultades cotidianas vinculadas a la falta de servicios esenciales. La distancia a pie a equipamientos sanitarios, educativos o culturales, o la escasez de transporte público, es entre cuatro y seis veces mayor que en las grandes ciudades. Esta brecha limita el acceso a oportunidades, dificulta la retención de población joven y frena la dinamización económica local. Además, se identifican necesidades específicas de rehabilitación, como daños interiores o barreras arquitectónicas.
El informe concluye que las ciudades más pobladas presentan un modelo habitacional más frágil, caracterizado por viviendas con deficiencias estructurales, menor acceso a luz natural, entornos percibidos como más inseguros y una movilidad residencial elevada. A ello se suma la vulnerabilidad económica: en las grandes ciudades, seis de cada diez hogares no pueden afrontar un gasto imprevisto de 800 euros o más, frente a una media nacional ya elevada de cuatro de cada diez.
Un enfoque territorial integral para la vivienda
El análisis territorial de Foro Nesi subraya que el problema de la vivienda en España es estructural y complejo, y no puede abordarse únicamente desde las grandes ciudades. La mejora de la habitabilidad y la rehabilitación del parque residencial urbano resulta urgente, pero solo será eficaz si se integra en una estrategia territorial más amplia.
En este contexto, las ciudades intermedias, capitales de provincia y núcleos urbanos de tamaño medio, emergen como una pieza clave. Cuentan con servicios suficientes, un mercado residencial menos tensionado y capacidad para absorber población y actividad económica sin reproducir los problemas de saturación de las grandes urbes.
Por su parte, los municipios pequeños requieren inversiones sostenidas en servicios básicos, conectividad, movilidad y equipamientos, junto con nuevas oportunidades laborales ligadas a las economías verde, circular, digital y de cuidados. Sin estos elementos, la vivienda rural, aunque más estable, difícilmente puede convertirse en una alternativa real para más población.
“El problema de la vivienda no se resolverá únicamente actuando sobre las grandes ciudades. Necesitamos un país más equilibrado a nivel territorial, donde las ciudades intermedias absorban parte de la demanda y los municipios pequeños cuenten con los servicios necesarios para atraer población”, señala Diego Isabel La Moneda, cofundador y director de la Fundación Foro Nesi.
