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Según el informe anual de precios de venta de pisos.com, la vivienda de segunda mano en Madrid registró en diciembre de 2025 un precio medio de 4.534 €/m², tras subir un 0,45% mensual, el mayor avance de España. En términos interanuales, el incremento fue del 6,68%, también el más elevado a nivel nacional.
Madrid se situó como la segunda comunidad autónoma más cara, solo por detrás de Baleares, con 5.125 €/m². En el conjunto de España, la vivienda usada cerró diciembre con un precio medio de 2.427 €/m², lo que supone un aumento del 0,25% mensual. En el trimestre, el avance fue del 0,54%; en el semestre, del 0,89%; y en tasa interanual, del 3,52%.
Los precios mantienen una trayectoria ascendente. Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, el alza no es uniforme y responde a factores estructurales más allá de la oferta y la demanda. Destaca la escasez de producto en ubicaciones demandadas: “La vivienda asequible desaparece rápido y la oferta restante se concentra en segmentos de mayor precio o en inmuebles menos atractivos, elevando los promedios”.
Además, Font apunta a un efecto expectativa entre compradores que anticipan revalorización, especialmente en zonas bien conectadas o con potencial turístico o inversor, lo que sostiene la demanda incluso en un entorno macroeconómico más frío.
De cara a 2026, el análisis prevé que la dinámica favorezca a perfiles solventes y flexibles, mientras aumentan las barreras de acceso para primeros compradores o hogares con menor capacidad financiera, prolongando su condición de inquilinos o desplazando su búsqueda a áreas más periféricas.
Municipios y distritos: fuertes contrastes
En diciembre, la ciudad de Madrid subió un 0,51% mensual, el sexto mayor repunte nacional, y un 5,03% interanual. Con 6.334 €/m², fue la segunda capital más cara del país.
Por distritos, las mayores subidas trimestrales se dieron en Moratalaz (5,57%), Usera (4,92%) y Ciudad Lineal (3,39%). Las caídas se concentraron en Salamanca (-6,52%), Fuencarral-El Pardo (-1,70%) y Barajas (-1,69%).
En comparación interanual, destacaron Retiro (18,87%), Hortaleza (10,20%) y Chamartín (9,32%), mientras que Salamanca (-19,92%), Fuencarral-El Pardo (-9,01%) y Villaverde (-6,13%) registraron los mayores descensos.
Los distritos más caros fueron Retiro (9.842 €/m²), Chamberí (8.777 €/m²) y Salamanca (8.120 €/m²); los más asequibles, Villaverde (2.159 €/m²), Puente de Vallecas (2.743 €/m²) y Usera (2.920 €/m²).
En el ámbito municipal, Ciempozuelos lideró la subida trimestral (2,95%), mientras Tres Cantos anotó la mayor caída (-2,50%). En tasa interanual, Aranjuez fue el municipio que más creció (11,30%) y Torrejón de Ardoz el que más retrocedió (-7,93%). Pozuelo de Alarcón se mantuvo como el municipio más caro (4.338 €/m²), frente a San Martín de la Vega, el más barato (1.531 €/m²).
