.jpg)
.png){kind=logo}
El precio de la vivienda de segunda mano mantiene una tendencia alcista en las dos principales capitales españolas al cierre de 2025, con incrementos interanuales de dos dígitos tanto en Madrid como en Barcelona. Madrid alcanza en diciembre un precio medio de 6.463 €/m², tras encarecerse un 17% en el último año, mientras que Barcelona se sitúa en 5.346 €/m², con una subida interanual del 12%, según el informe La vivienda de segunda mano en 2025, elaborado a partir del Índice Inmobiliario de Fotocasa.
La diferencia de precios entre ambas ciudades se amplía: Madrid supera en un 21% a Barcelona, frente al 16% registrado un año antes. Además, Madrid volvió a marcar máximos históricos en 2025, mientras que Barcelona se encuentra a menos del 1% de alcanzar su récord de 2007. En términos de vivienda tipo, un piso de 80 m² costaba a cierre de año unos 517.000 € en Madrid y 428.000 € en Barcelona.
Según María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, el comportamiento de Madrid responde a una presión de demanda muy superior a la capacidad real de oferta, impulsada por su atracción económica, laboral y poblacional y por la escasez de vivienda disponible. En Barcelona, aunque el encarecimiento sigue siendo relevante y en tasas de dos dígitos, la evolución resulta más contenida, en un contexto marcado por restricciones urbanísticas, limitada generación de nueva oferta y un marco regulatorio más rígido.
Madrid capital: barrios por encima de los 10.000 €/m²
El análisis por distritos refleja una alta disparidad de precios. Salamanca lidera el ranking con 10.618 €/m², tras una subida interanual del 10%, seguida de Chamberí, con 9.368 €/m² y un aumento del 18%. Retiro alcanza los 8.741 €/m², +11%, y Chamartín los 7.968 €/m², +14%.
En niveles intermedios se sitúan Centro, 7.774 €/m², +12%, y Moncloa-Aravaca, 6.813 €/m², +15%. Distritos como Tetuán, 6.304 €/m², +24%, Arganzuela, 5.882 €/m², +11%, y Fuencarral-El Pardo, 5.608 €/m², +17%, completan este tramo. Ciudad Lineal sube un 26%, hasta 5.206 €/m², mientras que Hortaleza es el único distrito con variación negativa, –3%, hasta 4.843 €/m².
Por debajo de los 5.000 €/m² se encuentran Barajas, 4.801 €/m², +11%, Moratalaz, 4.273 €/m², +28%, San Blas, 4.052 €/m², +26%, y Vicálvaro, 4.009 €/m², +18%. Los precios más accesibles se concentran en Latina, 3.822 €/m², +32%, Carabanchel, 3.639 €/m², +29%, Villa de Vallecas, 3.555 €/m², +25%, Usera, 3.474 €/m², +31%, Puente de Vallecas, 3.129 €/m², +29%, y Villaverde, 2.648 €/m², +34%.
Barcelona capital: subidas en todos los distritos
En Barcelona, todos los distritos registran incrementos. Sarrià-Sant Gervasi es el más caro, con 7.367 €/m², tras crecer un 20% interanual. Le siguen Eixample, 6.653 €/m², +10%, y Les Corts, 6.293 €/m², +12%. Gràcia se sitúa en 5.840 €/m², +13%.
Ciutat Vella alcanza los 5.108 €/m², con una subida más moderada del 4%, y Sant Martí llega a 5.012 €/m², +11%. En la franja inferior se encuentran Sants-Montjuïc, 4.558 €/m², +10%, Horta-Guinardó, 4.206 €/m², +8%, Sant Andreu, 4.036 €/m², +8%, y Nou Barris, el distrito más asequible, con 3.247 €/m² y un incremento del 13%.
