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El precio de la vivienda en alquiler en España sube un 1,3% en su variación mensual y un 6,8% en su variación interanual, hasta situarse en 14,46 €/m² al mes en febrero de 2026, según el Índice Inmobiliario Fotocasa. Con este nivel, el mercado del alquiler continúa en máximos históricos, con una media nacional cercana a 1.150 € mensuales.
No obstante, el ritmo de crecimiento comienza a mostrar signos de moderación. Según María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, el mercado está entrando en una fase de transición tras varios años de incrementos intensos. “El precio del alquiler continúa en máximos históricos, pero empieza a apreciarse una desaceleración en el ritmo de crecimiento. Por cuarto mes consecutivo se dejan atrás las subidas de doble dígito y comienzan a aparecer incrementos más moderados e incluso caídas puntuales en algunas ciudades tensionadas”, explica.
Este comportamiento podría indicar que el mercado inicia una etapa de ajuste, después de cuatro años de fuertes encarecimientos. La principal razón es que la capacidad económica de los inquilinos se encuentra cerca de su límite, lo que reduce el margen para que los precios sigan creciendo al mismo ritmo.
Subidas del alquiler en casi todo el país
El análisis territorial muestra que el precio del alquiler aumenta en 16 de las 17 comunidades autónomas en términos interanuales. Los mayores incrementos se registran en Castilla-La Mancha, con un 11,4%, seguida de Asturias, 9,9%, y Comunitat Valenciana, 8,9%. También destacan los incrementos en Castilla y León, Región de Murcia, Extremadura y Cantabria, todos por encima del 7%.
En niveles algo más moderados se sitúan Galicia, Andalucía y Canarias, mientras que La Rioja, País Vasco, Aragón, Baleares y Madrid presentan crecimientos más contenidos. La única comunidad autónoma que registra un descenso interanual es Navarra, donde el precio del alquiler cae un 8%.
En cuanto al nivel de precios, las comunidades con el alquiler más elevado son Madrid, con 21,17 €/m² al mes, seguida de Cataluña, 19,38 €/m², Baleares, 18,53 €/m², País Vasco, 17,01 €/m² y Canarias, 15,18 €/m². Todas ellas superan la barrera de los 15 €/m² mensuales.
El alquiler aumenta en la mayoría de las provincias
A escala provincial, el encarecimiento del alquiler también es generalizado. En 47 de las 50 provincias con variación interanual, el precio sube en febrero de 2026, según los datos del índice de Fotocasa. En 14 provincias las subidas superan el 10%, lo que refleja un fuerte dinamismo en algunos mercados locales.
El caso más destacado es Zamora, donde el alquiler se dispara un 46,7% interanual. También registran incrementos significativos Lleida, Guadalajara, Segovia y Soria, todas con aumentos superiores al 16%. A estas se suman Ciudad Real, Ávila, Teruel, Burgos, Albacete, Ourense, Castellón, Cádiz y Toledo, con subidas de dos dígitos.
En el lado contrario, solo tres provincias registran descensos interanuales: Navarra, con −8%, Cuenca, −4,4%, y Gipuzkoa, −1,2%.
En términos de precio, las provincias más caras para alquilar una vivienda son Madrid, con 21,17 €/m², Barcelona, con 20,86 €/m², e Illes Balears, con 18,53 €/m². También destacan Gipuzkoa, Bizkaia, Málaga, Las Palmas y Valencia, todas con precios por encima de los 15 €/m² mensuales.
En el extremo opuesto, las provincias más económicas son Jaén, con 6,48 €/m², Cuenca, 7,03 €/m², Badajoz, 7,22 €/m², Ciudad Real, 7,53 €/m², Cáceres, 7,80 €/m² y Ourense, 7,82 €/m².
Las capitales más caras superan los 22 €/m²
El análisis de las capitales de provincia muestra que el precio del alquiler sube en 37 de las 47 ciudades analizadas, lo que equivale al 79% del total. Entre las mayores subidas destacan Zamora capital, con un aumento del 42,8%, seguida de Albacete, Murcia, León y Segovia, todas con incrementos superiores al 13%.
En contraste, algunas capitales registran descensos interanuales. Las caídas más pronunciadas se producen en Tarragona, con −12,7%, Pamplona, −7,8%, y San Sebastián, −7,5%, seguidas de Lugo, Vitoria, Cuenca, Toledo, Barcelona, Santa Cruz de Tenerife y Sevilla, con ajustes más moderados.
En términos de precio, Barcelona y Madrid lideran el ranking de capitales más caras para alquilar, con 22,70 €/m² y 22,27 €/m², respectivamente. También destacan San Sebastián, Palma de Mallorca y Bilbao, con precios superiores a 17 €/m². Otras capitales con niveles elevados son Valencia, Málaga, Las Palmas de Gran Canaria y Girona, todas por encima de los 15 €/m² al mes.
Por el contrario, las capitales más económicas se sitúan por debajo de 9 €/m², entre ellas Jaén, Cuenca, Ourense, Lugo, Badajoz, Cáceres, Ciudad Real, Palencia, Lleida y Ávila.
Municipios y grandes ciudades
El análisis municipal confirma la tendencia general del mercado. En el 73% de los 192 municipios analizados, el precio del alquiler aumenta respecto al año anterior. Entre los mayores incrementos destacan El Rosario, Zamora, Guardamar del Segura, Moncofa y Leganés, todos con subidas superiores al 30%.
En cambio, los mayores descensos se registran en Santa Eulària des Riu, Fuenlabrada y Santa Coloma de Gramenet, con caídas superiores al 15%.
En cuanto al precio por metro cuadrado, algunos municipios superan ya los 20 €/m² al mes, como Esplugues de Llobregat, Calvià, Barcelona, Madrid, San Bartolomé de Tirajana y Eivissa.
Madrid y Barcelona mantienen los precios más altos
En Madrid, el precio del alquiler aumenta en 13 de los 19 distritos analizados. Los mayores incrementos se registran en Vicálvaro, Hortaleza y Carabanchel. En cuanto a los niveles de precio, los distritos más caros son Barrio de Salamanca, Centro, Chamberí y Chamartín, todos por encima de 23 €/m² al mes.
En Barcelona, el mercado muestra un comportamiento algo más moderado. El precio del alquiler cae en cinco de los nueve distritos analizados, mientras que Gràcia, Sants-Montjuïc, Sant Andreu y Sant Martí registran incrementos interanuales.
A pesar de estas caídas, los precios siguen siendo elevados. Gràcia y Sant Martí encabezan el ranking con 23,70 €/m² y 23,52 €/m², seguidos de Ciutat Vella, Eixample y Sants-Montjuïc, todos por encima de los 22 €/m² mensuales. Incluso el distrito más económico, Horta-Guinardó, se sitúa en 20,50 €/m² al mes.
