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El precio de la vivienda en venta ha registrado un incremento generalizado en todas las capitales de provincia españolas entre marzo de 2023 y marzo de 2026. Según un análisis del portal inmobiliario pisos.com, ninguna de las 50 capitales ha experimentado caídas en este periodo, lo que confirma una tendencia sostenida al alza en el mercado residencial. Pero el dato más relevante no está en las capitales: está en su periferia.
Ninguna capital baja
Entre las ciudades con mayores incrementos, Madrid encabeza la lista con una subida del +42,78%, pasando de 4.461 €/m² en 2023 a 6.369 €/m² en 2026. Esto supone que un piso medio de 90 m² ha pasado de costar 401.466 euros a 573.222 euros, es decir, 171.756 euros más en solo tres años.
Le siguen Valencia (+41,57%) y Málaga (+37,66%), consolidando un patrón de crecimiento en grandes núcleos urbanos. También destacan Santander (+32,31%), Palma (+30,13%) y Soria (+29,95%).
En el extremo contrario, León (+0,42%), Tarragona (+5,13%) y Ourense (+5,16%) presentan las subidas más moderadas, aunque sin registrar descensos.
El portavoz y director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, subraya la importancia de estos datos: "Que no exista ninguna capital en negativo no es una casualidad estadística, sino la expresión de un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que el mercado lleva años sin poder resolver".
Doce municipios periféricos superan el +65%
Más allá de las capitales, el informe subraya el comportamiento de los municipios periféricos, donde el encarecimiento ha sido aún más intenso. Localidades como Villena (+135,51%), Torre-Pacheco (+114,52%) y Villafranca de los Barros (+113,73%) han duplicado e incluso triplicado sus precios en tres años.
También Elda (Alicante, +107,21%), Guía de Isora (Santa Cruz de Tenerife, +95,83%), Talayuela (Cáceres, +92,53%), Fraga (Huesca, +86,87%), Trujillo (Cáceres, +78,24%), Miranda de Ebro (Burgos, +72,95%), Deltebre (Tarragona, +72,79%), Andratx (Islas Baleares, +69,15%) y Almazán (Soria, +66,44%).
Lo más significativo de este ranking no es solo la magnitud de las subidas, sino su distribución geográfica. Junto a enclaves de alta demanda turística como Andratx o Guía de Isora, aparecen municipios de la llamada España Vaciada: Talayuela y Trujillo en Cáceres, Almazán en Soria, Miranda de Ebro en Burgos o Fraga en Huesca.
El análisis apunta a que el bajo precio inicial en estos municipios ha favorecido la llegada de nuevos residentes, impulsando una rápida revalorización. "La periferia ya no es el refugio que era: hay municipios alejados de grandes urbes que han duplicado o triplicado su precio en tres años, lo que demuestra que la crisis de accesibilidad ha dejado de ser un fenómeno exclusivamente metropolitano", advierte portavoz y director de Estudios de pisos.com, Ferran Font.
Doce municipios que sí han bajado
Frente al alza generalizada, el análisis identifica también municipios donde el precio ha retrocedido entre 2023 y 2026. Los doce con mayor caída son Villajoyosa - La Vila Joiosa (Alicante, -51,96%) —de 1.667 a 801 €/m²—, Monreal del Campo (Teruel, -36,79%), Celanova (Ourense, -30,44%), Mondragón - Arrasate (Guipúzcoa, -29,05%), Covaleda (Soria, -28,69%), Graus (Huesca, -28,57%), Toro (Zamora, -28,20%), Cantalejo (Segovia, -26,87%), Allariz (Ourense, -22,92%), Albalate del Arzobispo (Teruel, -20,15%), Ayala - Aiara (Álava, -19,88%) y Xinzo de Limia (Ourense, -19,16%).
Estos descensos responden a dinámicas muy distintas. Municipios como Mondragón o Ayala-Aiara reflejan el declive de tejidos industriales con escasa renovación demográfica. Los tres ourensanos (Celanova, Allariz y Xinzo de Limia) forman parte de una España interior que no consigue retener población. El caso de Villajoyosa, en plena costa alicantina, resulta llamativo y puede responder a ajustes puntuales en la muestra o a una corrección sobre precios previos anómalos.
Efecto expulsión
En paralelo, el denominado “efecto expulsión” continúa trasladando población desde los centros urbanos hacia áreas periféricas. En este sentido, la periferia también se encarece a ritmos del 70% o del 100%, el modelo se agota. En las coronas metropolitanas de Madrid y Valencia, municipios que hace tres años ofrecían una alternativa real acumulan ya subidas que se acercan a las de la propia capital: Pinto (+33,75%), Mislata (+39,72%) o Paterna (+44,67%).
"Cuando el mercado periférico se comporta como el metropolitano, la asequibilidad deja de ser un problema de grandes ciudades para convertirse en un problema de país”, concluye portavoz y director de Estudios de pisos.com, Ferran Font.
