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El mercado de la vivienda arranca 2026 con un repunte de la actividad que no logra traducirse en un mayor equilibrio entre oferta y demanda. La participación de los españoles en el mercado inmobiliario alcanza el 28% en 2026, dos puntos más que en el mismo periodo de 2025, cuando se situaba en el 26%. Este incremento refleja una mayor intensidad en la búsqueda de vivienda, aunque condicionada por un desajuste creciente entre la demanda y las oportunidades reales disponibles.
El aumento de la actividad está especialmente vinculado al mercado de compraventa. El porcentaje de particulares que ha comprado una vivienda sube del 3% al 4%, mientras que quienes han intentado comprar sin éxito pasan del 10% al 12%. Este comportamiento evidencia una mayor presión de demanda que no se traduce en un volumen equivalente de operaciones efectivas, según el informe “Radiografía del mercado de la vivienda en 2026”elaborado por Fotocasa Research.
Gran desequilibrio entre oferta y demanda en la compraventa
En el último año, el 78% de la actividad del mercado de compraventa corresponde a compradores o potenciales compradores, frente al 13% de vendedores. En 2025, estas cifras eran del 81% y el 12%, respectivamente, lo que muestra un leve ajuste, aunque insuficiente para equilibrar el mercado. El 9% restante corresponde a particulares que han actuado simultáneamente como compradores y vendedores, dos puntos más que el año anterior.
"El desfase entre oferta y demanda es hoy más abultado que nunca y explica la tensión que vive el mercado. Detrás de esta presión hay ciudadanos que quieren mejorar su vivienda, flujos migratorios que generan nuevas necesidades residenciales y una transformación acelerada hacia hogares unipersonales. El resultado es que en España se crean cada año aproximadamente 150.000 hogares más de las viviendas nuevas que se construyen. Mientras ese gap no se estreche, los precios seguirán tensionados al alza y la brecha de accesibilidad continuará ensanchándose, dejando fuera del mercado a cada vez más personas", explica la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos.
La demanda crece, pero el mercado no absorbe toda la presión
La demanda total de vivienda se sitúa en el 25% en 2026, dos puntos por encima del 23% registrado en el año anterior. Sin embargo, la oferta apenas aumenta unas décimas y se mantiene estancada en el 6%, ampliando el desequilibrio estructural del mercado.
En este contexto, la demanda no efectiva continúa aumentando. El 16% de los particulares ha buscado vivienda sin conseguir cerrar una operación, frente al 14% del año anterior. La demanda efectiva, en cambio, apenas crece un punto, pasando del 10% al 11%. Este diferencial refleja que el aumento de la actividad responde más a intentos de acceso que a operaciones cerradas.
Por segmentos, la compraventa gana protagonismo y alcanza el 18% de participación, frente al 15% del primer semestre de 2025. En contraste, el mercado del alquiler permanece prácticamente estancado en torno al 14%, sin variaciones relevantes en la estructura de oferta y demanda.
Dentro del alquiler, los inquilinos efectivos de viviendas completas aumentan un punto hasta el 6%, mientras que los buscadores fallidos de habitaciones en pisos compartidos suben hasta el 2%, también con un incremento de un punto respecto al año anterior.
