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La crisis de acceso a la vivienda en España responde a factores estructurales acumulados durante décadas y requiere medidas coordinadas a corto, medio y largo plazo. Esta fue una de las principales conclusiones de la jornada Arquitectos y Notariado: rigor profesional ante la crisis de la vivienda, organizada por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, CSCAE, y el Consejo General del Notariado, CGN.
Durante el encuentro, expertos de ambos ámbitos coincidieron en señalar que el desequilibrio entre la creación de hogares y la producción de vivienda, la reducción progresiva del parque de vivienda protegida, la pérdida de capacidad productiva del sector tras la crisis financiera de 2008 y la concentración de población en determinadas áreas metropolitanas explican gran parte de las tensiones actuales del mercado residencial.
La presión se concentra en las grandes áreas urbanas
Los datos presentados por el Centro Tecnológico del Notariado muestran que las mayores tensiones se localizan en los territorios con una elevada demanda residencial. Tras la corrección experimentada entre 2008 y 2013, los precios de la vivienda han mantenido una tendencia alcista que se ha intensificado desde 2021, alcanzando a comienzos de 2026 los niveles más elevados de los últimos años.
El análisis también refleja una notable diferencia territorial. Los precios disminuyen conforme aumenta la distancia respecto a las grandes áreas metropolitanas, lo que pone de manifiesto el potencial de las ciudades medias y de los municipios bien conectados para absorber parte de la demanda residencial y reducir la presión sobre los mercados más tensionados.
La dificultad de acceso afecta especialmente a los jóvenes. Mientras que en 2007 los compradores de entre 18 y 30 años representaban el 22,5% de las adquisiciones de vivienda, en 2025 esa cifra se redujo al 9,6%. Paralelamente, el apoyo familiar gana peso como mecanismo de acceso a la propiedad. Entre 2019 y 2025, las donaciones monetarias de padres a hijos crecieron un 230,3% en España.
Déficit de oferta y caída de la vivienda protegida
Durante la jornada se destacó que en España se crean cada año alrededor de 250.000 nuevos hogares, mientras que la producción anual de vivienda no alcanza las 125.000 unidades, generando un déficit acumulado que continúa ampliándose.
A esta situación se suma la pérdida de capacidad productiva del sector de la edificación tras la crisis de 2008, cuando desaparecieron cerca de un millón de empleos vinculados a la construcción. Los participantes señalaron que esta reducción de recursos humanos y empresariales sigue condicionando la capacidad de respuesta del mercado.
Otro de los factores identificados es la disminución de la vivienda asequible. Mientras que durante la década de 1960 cerca del 70% de las viviendas construidas contaban con algún régimen de protección, en 2025 apenas se calificaron 14.000 viviendas protegidas. Como consecuencia, el parque de vivienda social representa aproximadamente el 3% del total, frente a una media cercana al 9% en Europa.
Agilización administrativa y regeneración urbana
Entre las medidas planteadas para incrementar la oferta residencial figura la agilización de los procedimientos administrativos vinculados al desarrollo de nuevas promociones. Según los datos expuestos, el cumplimiento de los plazos legales de concesión de licencias permitiría reducir en torno a nueve meses los tiempos medios de ejecución de proyectos residenciales.
Los expertos también defendieron la necesidad de impulsar la regeneración urbana, facilitar la puesta en mercado de vivienda vacía, promover la colaboración público-privada y desarrollar nuevo suelo finalista para atender la demanda futura.
Asimismo, se subrayó la importancia de reforzar la seguridad jurídica en los procesos de compraventa y alquiler, así como de fomentar nuevas fórmulas residenciales adaptadas a los cambios sociales y demográficos, entre ellas la vivienda cooperativa y otros modelos de acceso alternativos.
Consenso para una política de vivienda estable
La mesa redonda de cierre concluyó que la resolución del problema exige una estrategia sostenida en el tiempo basada en el aumento de la oferta, la cooperación entre administraciones y sector privado, la mejora de la seguridad jurídica y la estabilidad regulatoria.
Los participantes coincidieron en que la vivienda constituye uno de los principales desafíos económicos y sociales del país y que cualquier solución efectiva requerirá diagnósticos rigurosos, planificación a largo plazo y amplios consensos institucionales capaces de garantizar la continuidad de las políticas de vivienda más allá de los ciclos políticos.
