El precio de la vivienda en los municipios costeros españoles, excluidas las capitales de provincia, alcanzó los 1.992 €/m² en el primer trimestre de 2026, un 13,5% más que un año antes. El crecimiento se mantiene próximo al 14,5% registrado por la media nacional, según el informe Vivienda en costa 2026 elaborado por Tinsa by Accumin.
El estudio analiza precios, oferta y demanda en más de 250 municipios del litoral agrupados en 51 zonas y 22 provincias. También incorpora información específica sobre segunda residencia a partir de una encuesta realizada a la red técnica de la compañía y, como novedad, un indicador sobre el esfuerzo necesario para adquirir vivienda en la costa.
Aunque el mercado mantiene un elevado dinamismo, los técnicos consultados detectan señales de agotamiento de la demanda en determinadas ubicaciones, donde los precios de la vivienda vacacional podrían estar acercándose a su techo.
El esfuerzo de compra supera el nivel considerado razonable
El esfuerzo de compra de vivienda en la costa alcanza el 40% de la renta disponible del hogar medio, frente al 34% del conjunto nacional y por encima del 35% considerado un nivel razonable de accesibilidad.
Las mayores tensiones se localizan en Baleares, con un 59%, la costa de Málaga, con un 57%, y Alicante, con un 46%. Los niveles más moderados, inferiores al 35%, se concentran principalmente en tramos de Galicia y Asturias, además de determinadas zonas de Murcia, Valencia, Castellón y Almería.
Según Tinsa by accumin, la progresiva convergencia entre primera y segunda residencia está reduciendo la disponibilidad de producto para uso habitual y trasladando presión adicional a los precios.
“El litoral español crece de manera cada vez más desigual”, señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by accumin, que apunta a la escasez de oferta y al peso del segmento vacacional como dos de los principales factores que condicionan el acceso a la vivienda para la población local.
Islas y costa mediterránea lideran las subidas
Por áreas, los precios aumentaron con mayor intensidad en las islas, un 14,1%, y la costa mediterránea, un 13,9%. La costa atlántica de Andalucía y la costa norte registraron en ambos casos incrementos del 11,7%.
Desde una perspectiva provincial, los mayores avances se localizaron en Santa Cruz de Tenerife, un 19%, Alicante, un 18,9%, Valencia, un 17,7%, y Málaga, un 16,5%.
Hasta 48 municipios registraron incrementos superiores al 20% interanual. Entre los mayores aumentos figuran Torreblanca, un 53%, Boiro, un 37%, Cuevas del Almanzora, un 35%, El Puig de Santa María, un 33%, y Casares, un 31,6%.
En términos reales, descontando la inflación, el precio de la vivienda en costa se mantiene un 30% por debajo de los máximos de 2007, frente al 34% de distancia en el conjunto nacional. En valores nominales, cerca de un centenar de municipios ya superarían los niveles de aquel año, principalmente en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga, Cádiz y Pontevedra.
La vivienda vacacional alcanza los 3.150 €/m²
El segmento específico de segunda residencia registra un valor medio estimado de 3.150 €/m² en el primer trimestre de 2026. Los valores más elevados se localizan en Baleares, Lanzarote, la costa de Málaga, Sotogrande y la Costa Brava.
En el 77% de las zonas analizadas, los técnicos consideran que los precios de la vivienda vacacional todavía tienen recorrido al alza, frente al 94% del año anterior. En el 23% restante se observan signos de ralentización o niveles próximos al máximo asumible por la demanda actual.
La convergencia entre vivienda habitual y vacacional también gana peso. Las zonas consideradas como un mercado único, sin diferenciación entre primera y segunda residencia, aumentan del 8% al 20%.
Además, en el 61% de las zonas la red técnica considera que la segunda residencia está elevando los precios y reduciendo la oferta disponible para vivienda habitual, frente al 54% registrado un año antes.
Las compraventas crecen un 1,7% y la obra nueva acelera
Las compraventas de vivienda en costa aumentaron un 1,7% en 2025, hasta alcanzar 204.089 operaciones, según datos del Mivau. Se trata del cuarto volumen más alto desde el máximo registrado en 2006.
La costa mediterránea concentró 127.130 transacciones, equivalentes al 62% de las operaciones realizadas en los municipios costeros analizados. La mayor subida de la demanda se produjo en la costa norte, con un 6,2%, seguida de la costa atlántica de Andalucía, con un 5,1%.
Por tipología, las operaciones de obra nueva crecieron un 9,3%, hasta 21.300 compraventas, mientras que las de segunda mano aumentaron un 0,9%, hasta situarse en torno a 183.000.
La actividad promotora muestra una evolución más intensa. Los visados de obra nueva en costa crecieron un 21,7% anual, frente al 8,8% nacional. Los mayores incrementos se produjeron en islas, un 39%, Andalucía atlántica, un 23%, costa mediterránea, un 20%, y costa norte, un 14%.
Pese al aumento de la actividad, el informe señala que la promoción continúa condicionada por la escasez de suelo, los costes de construcción, la falta de mano de obra y la creciente regulación. En el 77% de las zonas encuestadas se iniciaron nuevas promociones de vivienda vacacional durante el último año.
Más regulación sobre el uso turístico
El informe también constata un incremento de las medidas regulatorias vinculadas al uso turístico y vacacional de las viviendas. En el 21% de las zonas analizadas se aprobaron nuevas normativas durante los últimos 12 meses, frente al 9% del ejercicio anterior.
La mayor actividad regulatoria se concentra en Canarias, Comunidad Valenciana, Baleares y algunas áreas de Málaga y Asturias. Por el momento, Tinsa by accumin señala que estas medidas han comenzado a moderar la oferta de alquiler vacacional, sin que se haya traducido en un aumento relevante de la vivienda habitual ni en una moderación generalizada de los precios.
