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El mercado inmobiliario español atraviesa una fase de segmentación en la que la evolución del segmento de alto standing difiere cada vez más de la vivienda destinada a jóvenes y clase media. Esta es una de las principales conclusiones expuestas por Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universitat de Barcelona y asesor de Trioteca, durante la presentación del Informe del Centro de Estudios de Trioteca, CET, correspondiente al segundo trimestre de 2026.
Según Bernardos, el mercado mantiene un comportamiento positivo en términos generales, aunque la demanda ya no evoluciona de forma homogénea. Mientras la vivienda de precio elevado pierde dinamismo en las principales capitales, el segmento de vivienda asequible continúa registrando actividad impulsado por compradores que encuentran cada vez más dificultades para acceder al alquiler.
El mercado de lujo pierde impulso en las grandes capitales
El economista señaló que las transacciones de vivienda descendieron un 11,8% en el primer trimestre de 2026, según datos del Ministerio de Fomento. Las caídas fueron del 17% en Madrid, del 10,5% en Barcelona y de algo más del 7% en Valencia.
Bernardos atribuye este comportamiento principalmente al enfriamiento del mercado de alto standing, especialmente en las zonas con mayor concentración de vivienda de lujo. En su opinión, el ajuste responde al desfase entre los precios solicitados por los propietarios y la capacidad o disposición de compra de la demanda.
La vivienda para clase media mantiene la demanda
Frente a la desaceleración del segmento de lujo, Bernardos identifica un mercado más dinámico en la vivienda dirigida a clase media y media-baja. Según explicó, en Madrid y Barcelona las viviendas de hasta 400.000 euros mantienen una elevada demanda, mientras que en Valencia ese umbral se sitúa entre 350.000 y 375.000 euros.
El economista considera que el protagonismo del mercado está pasando de los compradores con mayor capacidad patrimonial hacia jóvenes y familias que buscan una primera vivienda y que, en muchos casos, cuentan con apoyo familiar para afrontar la compra.
De cara a 2026, Bernardos prevé una reducción del 8% en el número de compraventas, acompañada de un incremento del 5% en el precio de la vivienda, una subida inferior al 12,8% registrado en 2025.
Críticas a una posible limitación del crédito hipotecario
Durante su intervención, Bernardos mostró su rechazo a una eventual aplicación de medidas macroprudenciales por parte del Banco de España que limiten la concesión de hipotecas. A su juicio, una decisión de este tipo dificultaría aún más el acceso a la vivienda, especialmente para los compradores jóvenes.
El economista defendió que la financiación hipotecaria seguirá siendo un elemento esencial para sostener la actividad del mercado residencial, ya que buena parte de la demanda depende del acceso al crédito.
Previsión de tipos de interés a la baja
En relación con el mercado hipotecario, Bernardos considera poco probable un nuevo ciclo de subidas de tipos de interés, salvo que se produzcan acontecimientos internacionales de gran impacto.
Su escenario contempla una evolución gradual a la baja de los tipos de interés, con la posibilidad de que se sitúen en torno al 2% a comienzos de 2027. En este contexto, destacó que España mantiene factores favorables para la concesión de hipotecas, como un crecimiento económico superior al de la media de la eurozona, un mercado laboral resiliente y una banca con capacidad para seguir financiando operaciones.
