Esta tendencia tiene un reflejo directo en la estrategia de Simplifika Capital, firma de inversión privada y gestión inmobiliaria especializada en el segmento living. Alrededor del 75% de su cartera de inversiones está vinculada actualmente a proyectos de rehabilitación, reforma o reconversión de activos.
La compañía mantiene, no obstante, su apuesta por la obra nueva. Recientemente ha adquirido suelo para desarrollar dos proyectos hoteleros en Madrid y actualmente trabaja en dos proyectos WIP (work in progress), uno en Barcelona, sobre una estructura existente, y otro en Madrid. Su actividad se concentra, sin embargo, en buena medida en la identificación de inmuebles existentes con potencial para ser transformados y adaptados a las nuevas necesidades de la demanda.
La rehabilitación puede reducir costes y acelerar la entrada en explotación
Una de las principales ventajas económicas de reutilizar edificios existentes está relacionada con el coste de ejecución. Aunque el presupuesto depende en gran medida del estado estructural y de las características de cada inmueble, las estimaciones de Simplifika Capital apuntan a que una reconversión técnicamente favorable puede generar ahorros del 10% al 15% en las superficies sobre rasante y de entre el 60% y el 70% en las zonas bajo rasante.
Considerando conjuntamente ambas superficies y evitando una demolición completa, la compañía calcula que el ahorro sobre el presupuesto de ejecución por contrata (PEC) puede situarse entre el 20% y el 25%.
El plazo de desarrollo constituye otro de los factores que favorecen este tipo de operaciones. Partir de una estructura existente permite, en determinados casos, reducir los tiempos de ejecución respecto a una promoción desde cero. Para el inversor, esta reducción puede traducirse en una entrada en explotación más temprana, un adelanto de la generación de ingresos y una mejora de la rentabilidad interna del proyecto (TIR).
A ello se suman otros posibles ahorros derivados de la menor necesidad de demolición y de la reducción de los residuos generados. Además, en determinados inmuebles puede conservarse una edificabilidad que ya no sería posible obtener con el planeamiento urbanístico actualmente vigente.
“En un contexto de costes crecientes y exigencias normativas cada vez más estrictas, aprovechar una estructura existente puede cambiar por completo la ecuación económica de un proyecto. No se trata solo de gastar menos: se trata de reducir tiempos, controlar mejor la inversión y poner antes el activo en explotación”, señala Ernesto Villanueva, socio fundador de Simplifika Capital.
Un amplio parque inmobiliario envejecido, pero con importantes limitaciones
El potencial de la rehabilitación se ve reforzado por la antigüedad del parque inmobiliario español. Una parte significativa de los edificios fue construida antes de 1980, lo que abre un amplio campo para actuaciones de actualización, cambio de uso y mejora de prestaciones.
Sin embargo, la antigüedad no es, por sí misma, garantía de una oportunidad de inversión. La viabilidad de una operación depende de factores como la localización, las características estructurales del edificio y el marco urbanístico.
Simplifika Capital establece tres condiciones principales antes de analizar una posible reconversión: la existencia de demanda suficiente para el uso previsto, la viabilidad técnica de la estructura y la compatibilidad del proyecto con el planeamiento urbanístico.
“Nosotros aplicamos un filtro exigente basado en tres condiciones: que la ubicación cuente con generadores de demanda reales para el uso previsto, que la estructura del edificio sea técnicamente viable para su reconversión y que el planeamiento urbanístico lo permita”, explica Villanueva.
Este proceso reduce considerablemente el número de activos potencialmente transformables, pero, según la firma, todavía existe un mercado amplio en las principales capitales españolas. En estas ciudades confluyen dos factores que favorecen la reconversión: la limitada disponibilidad de nuevo suelo y la existencia de edificios que han quedado desfasados respecto a las necesidades actuales del mercado.
La reutilización del edificio también reduce el impacto ambiental
La transformación de activos existentes presenta además ventajas desde el punto de vista medioambiental. Mantener parte de la estructura evita las emisiones asociadas a una demolición completa y reduce la necesidad de emplear nuevos materiales de elevada intensidad en carbono, como el hormigón y el acero.
Este factor está adquiriendo mayor relevancia a medida que los criterios de sostenibilidad se incorporan a las decisiones de financiación e inversión inmobiliaria. Las certificaciones ambientales como BREEAM o LEED tienen cada vez mayor peso entre bancos e inversores institucionales, que pueden valorar positivamente los activos con mejores estándares de eficiencia y sostenibilidad.
En este escenario, la rehabilitación está dejando de ocupar un papel secundario dentro del mercado inmobiliario para convertirse en una alternativa cada vez más relevante frente a la construcción desde cero. La combinación de escasez de suelo, elevados costes de construcción, necesidad de actualizar el parque existente y creciente presión por reducir el impacto ambiental está favoreciendo un modelo basado en aprovechar estructuras ya construidas y adaptarlas a usos con mayor demanda.
Para Simplifika Capital, el factor diferencial se encuentra precisamente en la capacidad de detectar qué edificios pueden ser transformados de forma técnica, urbanística y económicamente viable y convertirlos en activos adaptados a las necesidades actuales del mercado.
