El Observatorio Económico de la Universidad Francisco De Vitoria, UFV, ha actualizado su análisis del mercado de la vivienda en España y su evolución en el contexto internacional. El informe identifica el desequilibrio entre una demanda elevada y una oferta insuficiente como uno de los principales factores que explican el incremento de los precios inmobiliarios.
La actualización revisa los indicadores de endeudamiento de los hogares y plantea recomendaciones relacionadas con la disponibilidad de suelo, la simplificación administrativa, la seguridad jurídica y la fiscalidad. Según el Observatorio, estas cuestiones condicionan el desarrollo de nuevas promociones y el acceso a la vivienda.
El estudio también analiza la influencia de la política monetaria internacional. Entre 2009 y 2022, las condiciones de financiación y los bajos tipos de interés favorecieron la inversión inmobiliaria frente a otros activos financieros. Este escenario contribuyó al aumento de la demanda y de los precios de la vivienda en diferentes mercados.
A estos factores se suman cambios demográficos, como la reducción del tamaño medio de los hogares y el crecimiento de la población asociado a los flujos migratorios, que incrementan las necesidades residenciales, especialmente en los principales núcleos urbanos.
El mercado de la vivienda en España mantiene una evolución diferente a la europea
El informe señala que España presenta una evolución de los precios inmobiliarios distinta a la de otros países europeos. Mientras algunos mercados, como Alemania, han registrado descensos en términos reales, el mercado español ha experimentado incrementos significativos desde 2023.
Según el Observatorio, esta evolución responde principalmente a la escasez de vivienda de nueva construcción y de segunda mano. En el primer caso, identifica como obstáculos la limitada disponibilidad de suelo, la complejidad de los procedimientos administrativos y las restricciones urbanísticas y medioambientales.
En el mercado de segunda mano, el estudio destaca que muchos propietarios no tienen necesidad inmediata de vender. Entre los factores que explican esta situación figuran la contratación de hipotecas a tipo fijo, las expectativas de revalorización y la demanda de alquiler.
En este sentido, el informe recuerda que el 75% de las hipotecas formalizadas en 2022 fueron a tipo fijo, lo que ha limitado el impacto de las posteriores subidas de los tipos de interés sobre una parte de los hogares hipotecados.
La demanda extranjera y el menor endeudamiento sostienen el mercado
El análisis identifica la demanda internacional de vivienda como otro de los factores que influyen en la evolución del mercado español. Según los datos de los registradores de la propiedad recogidos en el informe, los compradores extranjeros representan el 14,6% de las operaciones de compraventa.
A esta circunstancia se suma la situación financiera de los hogares españoles. El Observatorio señala que el endeudamiento de las familias se situó en el 42,5% del producto interior bruto, PIB, durante el primer trimestre de 2026, frente al 85% registrado en 2010.
Esta reducción del endeudamiento, junto con el ahorro acumulado, contribuye a explicar la capacidad de una parte de la demanda para mantenerse activa pese al encarecimiento de la vivienda.
Por el lado de la oferta, el informe considera que las limitaciones urbanísticas, los procedimientos administrativos y determinadas condiciones regulatorias dificultan la incorporación de nuevas viviendas al mercado. También cuestiona el efecto de algunas medidas de intervención sobre los precios y las obligaciones de vivienda protegida en las promociones, al considerar que pueden condicionar la actividad promotora.
La fiscalidad añade costes al acceso a la vivienda de los jóvenes
El acceso de los jóvenes a la vivienda constituye otro de los aspectos analizados por el Observatorio Económico de la UFV. El informe advierte de que, además del precio de adquisición, los compradores deben afrontar una carga fiscal que incrementa el ahorro inicial necesario.
Como ejemplo, el estudio plantea la compra de una vivienda de 300.000 euros, operación que puede implicar un desembolso adicional de entre 18.000 y 30.000 euros en impuestos, según el tipo de inmueble y las condiciones fiscales aplicables.
En el caso de la vivienda nueva, el impuesto sobre el valor añadido, IVA, es del 10%, mientras que las operaciones de segunda mano están sujetas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, cuyo tipo varía según la comunidad autónoma y las circunstancias de la operación.
El Observatorio señala que estas obligaciones fiscales representan una barrera adicional para los compradores con menor capacidad de ahorro, especialmente cuando deben reunir también la aportación inicial exigida para acceder a la financiación hipotecaria.
Ante esta situación, el informe plantea la necesidad de incrementar la oferta residencial y revisar los factores que dificultan el desarrollo de nuevas promociones, con especial atención a la disponibilidad de suelo, la agilización de licencias, la seguridad jurídica y la fiscalidad.
Según el análisis, actuar sobre estos elementos permitiría abordar las limitaciones estructurales del mercado y facilitar el acceso a la vivienda en un contexto de demanda elevada.
