Precio récord en la subida de la vivienda, que llega a ritmos de 2007

El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del cuarto trimestre, publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), registra una subida trimestral del 1,8% y un incremento interanual del 12,9%, en un contexto marcado por el aumento de la demanda y la limitada oferta de inmuebles.

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, explica: “No estamos próximos a una burbuja inmobiliaria como la de 2007, ya que las condiciones hipotecarias siguen siendo prudentes y se mantienen dentro de los criterios de solvencia exigidos por el BCE”.

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, añade: “La mejora de las condiciones de financiación han devuelto al mercado a un 21% de compradores que habían quedado fuera. Ahora, en muchos casos, resulta más barato comprar que alquilar. Sin embargo, esta mayor presión compradora se produce en un contexto en el que los precios ya venían registrando fuertes subidas desde 2022, lo que acelerará aún más el precio como consecuencia del nuevo empuje de la demanda”.

Los datos de Fotocasa Research, indican que el 18% de la población española está buscando una vivienda en propiedad, una proporción superior al 12% registrado en 2019. Además, parte de esta demanda está formada por compradores con mayor capacidad económica, con un 10% de perfil inversor y un 15% de operaciones protagonizadas por compradores extranjeros.

Aun así, la mayor parte de la actividad se concentra en la compra de vivienda habitual, que representa cerca del 80% de las operaciones. También gana peso la compra por reposición (aquella que se realiza sin necesidad de una financiación bancaria elevada), que ya alcanza el 25% del mercado.

La portavoz de Fotocasa, María Matos, señala: “Es lógico pensar que si el mercado va a recibir más demanda y sigue con la misma oferta, los precios tenderán a subir. La vivienda está en un contexto de gran desequilibrio, en el que según los datos de Fotocasa Research, de los ciudadanos que interactúan con el mercado de la compraventa, un 81% quiere comprar frente al 12% que vende. Esta situación tensiona los precios, los empuja al alza y probablemente este encarecimiento se acentuará en la última etapa de 2025, sobre todo, en las zonas donde la presión de la demanda es mayor, como las grandes capitales y zonas costeras que tienen una gran capacidad de atracción”.

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, añade: “El problema radica en la limitada oferta de viviendas disponibles. En las zonas de mayor demanda, la capacidad habitacional de España está bajo presión. Se estima que cada año se necesitan más de 200.000 viviendas para satisfacer la creación de nuevos hogares, pero el sector inmobiliario solo produce unas 100.000 unidades nuevas”.

La obra nueva supera el 10% de subida anual

En la vivienda de obra nueva, el incremento del precio también es muy abultado. El cuarto trimestre cierra al alza con un 11,2% a nivel anual.

Se puede afirmar que la vivienda de nueva construcción no va a sufrir moderaciones en su coste, ya que los obstáculos que rodean esta tipología parece que tienen un largo recorrido. No solo por la inflación, que afecta al aumento del coste de los materiales, a la producción y logística, sino por los escasos niveles productivos de la obra nueva. Las dificultades de los promotores y constructores para comprar suelo finalista, la excesiva burocracia que rodea los trámites y la falta de mano de obra cualificada en el sector está causando que el stock esté bajo mínimos.

Pronóstico de evolución para 2026

La directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, concluye respecto al estallido militar de las últimas semanas: “Si los tipos de interés comenzasen a subir, el encarecimiento del crédito podría moderar el volumen de hipotecas concedidas y llegar a frenar parte de la demanda de compra, especialmente la más dependiente de financiación. Esto podría traducirse en una desaceleración del ritmo de crecimiento del precio de la vivienda. Sin embargo, mientras la falta de oferta siga siendo tan acusada, es poco probable que el mercado experimente ajustes abultados en los precios”.